不動産をお持ちの方であれば、不動産を売却しようと考える場面に出くわすことはあるのではないでしょうか。
私も一度マンションの売却を検討して、売却活動を経験したことがあります。
えぇ～。売却をしたことがあるなんて全く知らなかったにゃん。
その時の売却物件は、間取り３LDK、築3年、都心の主要駅に1時間以内に乗り換え無しでアクセスできる好立地。駅徒歩3分のマンションでした。
この物件を売却活動を実施したのですが、その時の反省点は以下の3つでした。
- 水回りが汚い
- 内見希望に対応できない
- 設定金額が相場に見合っていない
順を追って観ていきましょう。
不動産売却への障壁：１．水回りが汚い
ファミリー向けのマンションの内見や購入に際して最終決定権や力を持っているのは圧倒的に奥さんであることが多いです。
奥様は内見した現場から、その家での新生活を想像します。
その時に特に目につくのが水回りです。
家の売却を考える側から考えると、購入後にどうせリフォームなり、クリーニングするであろうと考え、少々の汚れなど購入者は気にしないであろうと考えがちです。
さらに、その家に住んでいる状態だと、内見の度にピカピカに磨き上げるのは大変です。
特に日中仕事であったり、共働きなどではなおさらです。
しかし、そこは横着をしては行けません。男性目線からはそれでもよいかもしれませんが、女性目線ではそうはいかないのです。
そこで悪印象を持たれてしまっては強い発言権を持っている奥様からNOを突きつけられてしまいます。
- また、水回りが汚れていると、断る理由としてはその後の生活を想像しにくい。
- なんとなく。。。
などといった、ボヤかしたような返答になることにも注意が必要です。
明確な理由がなく断られた場合はまずは部屋を片付けると同時に徹底的に水回りを綺麗にすることをおすすめします。
不動産売却への障壁：２．内見の希望に対応できない
購入希望者の内見希望に対して日程が合わずに対応できないというのも売却をうまく進める上ではネックになります。
内見希望者は、一日に複数の物件を見て回ることも珍しくありません。
地域を絞って内見をすることも多いです。そんななか、都合がつかなくて内見できなかった物件を再度内見希望を出してくれるかはわかりません。
本来であれば、他の物件よりも魅力的であり、気に入ってもらえる条件等であったとしても、投資用ではなく、住居用であったとしたら、物件を見てもらわないことには決めようがありません。
かくゆう、私も独身で営業の仕事をしていたため、土日祝日に仕事をしていたことも多く、折角購入希望者から内見希望を頂いたにも関わらず、内見に対応できなかったことが多くありました。
また、非常に地味ではありますが、不動産を売却したいという気持ちや目的が明確でないというのも、内見日が確保できないということにつながります。
正直なところ、販売しようという意識や目的が明確で無い場合だけでなく、不動産の販売業者との関係が良好でないときも不動産売却は上手くいきません。
販売業者との関係が良好でなかったりすると、不動産業者と話すのが億劫になり、電話のタイミングが合わなくなってきたりもして、ますます内見日の調整が難しくなります。
内見希望日にしっかり対応できるようにするためにも、家族間で日程をやりくりすることはとても大切です。
資金に余裕があるようでしたら、売却予定物件には住まないで、自分の住居については先に引っ越しておくことがベターです。
そうすることで、内見希望日に対応できないということもありません。
また、家に生活感がなくなりますので、先にも述べた奥さんが生活をイメージする作業の妨げにもなりません。
不動産売却への障壁：３．売却希望価格が相場に見合っていない
売却希望価格が相場に見合っていない場合は、先ず売ることが難しい状況です。
販売価格は様々な要因によって決まります。
住宅ローンの残債額、仲介業者の手数料、引っ越す際の引越し費用の捻出。
もし、ローンを組んで購入している物件であれば、当然売却した物件のローンは残したくないですよね。
所有をしてもいない物件のローンを払い続けるのは、金銭的にも精神的にも厳しいものがあります。
しかし、そこに目を奪われすぎて売却希望価格を設定してしまうと、相場よりも高い金額を設定してしまうことにもなりかねません。
そうすると、どんなに築年数が浅かろうが、物件の立地がよかろうが、グレードが高かろうが売却にはいたりません。
購入者側もローンが満額通らないからです。家の中をしっかり綺麗にしている。内見もたくさんこなしている。それでも、中々売れないときは、売却希望価格が相場と乖離していることが考えられます。
その場合は売却を担当している不動産屋さんと再度売却価格を相談してみる必要があるかもしれません。
不動産（マンション・戸建て・土地）が売れない場合 ～まとめ～
居住用のマンションや戸建てなどの不動産に関しては、投資用マンションなどと違って購入するのは投資家ではなく、ファミリー層であることが圧倒的に多いです。
投資家の場合は、購入の判断基準は利回りです。
一方で、ファミリー層の場合は、ご主人の勤務地までのアクセス（共働きの場合は奥様の勤務地へのアクセスも検討項目に加わっていきます）。
更に子供の学区、治安などまでも考慮し、全てを満たさないと不動産の売却はできません。それらの条件をクリアした上で、不動産の売却を妨げる要素を極力排除していく。それが不動産売却において非常に重要です。
不動産を購入する側にも事情があります。その事情を考慮した上で、不動産売却側の都合を押し付けるのではなく、購入者側に購入の決断をしてもらいやすくしていくことが、居住用不動産のスムーズな売却成立につながっていきます。
いかがですか。
不動産の売却活動において、物件が売れない場合に上記内容を是非確認してみてください。
また、売却活動において不動産の査定結果の比較はとても重要です。相場を把握する意味でもしっかりと実施したいところです。
