相続した不動産を売却する際の４種類の遺産分割方法

遺産相続で相続した財産の中に不動産が含まれていた場合、相続人の間でどのように分割しようか、不動産の名義人は誰にするのかでお悩みの方も多いのではないでしょうか？

今回は相続財産に不動産が含まれていた場合の分割方法について解説していきます。

相続で取得した不動産の遺産分割方法には以下の４種類の方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

・現物分割

・換価分割

・代償分割

・共有分割

それぞれを詳しく解説していきます。

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【現物分割】

現物分割とは、遺産をそのままの状態で相続することを言います。

例えば、相続財産が現金２，０００万円と貴金属、不動産があったとして、これを子供３人(長男、次男、長女)で相続するとします。

こうしたケースで長男が現金２，０００万円、次男が貴金属、長女が不動産を相続するという方法です。

遺産を現物のまま相続することになるので、４種類ある遺産分割方法の中でも一番単純な遺産分割方法です。

『メリット』

相続人それぞれがそのまま遺産を相続するので、遺産の評価をしたり、大証金を支払ったり、共有状態にもならないので、問題が後日に持ち越されることもありません。

相続人全員が納得をすればとてもスムーズに遺産を分割することができます。

『デメリット』

デメリットは相続人の間で不公平感が出てしまう事です。

例えば現金２，０００万円を受け取った長男に比べ、長女の相続した不動産の価値が１，０００万円、次男の貴金属に至っては２００万円の価値しかなかった場合、現金で受け取った長男が得することになります。

これではあまりにも不公平すぎるので長男以外の二人が納得しないでしょう。

現物分割の場合、こうした問題が発生するので現物分割ができる場面は非常に限られた場合にのみになります。

【換価分割】

相続財産の中に不動産が含まれていた場合、１つの不動産を誰が相続するのかでトラブルになることもあります。

反対に誰も相続しない場合はどう処分するのかが問題になってきます。

それならばと共有状態にしてしまうと後々自由に売却することができなくなり、これまたトラブルのもとになってしまいます。

こうしたトラブルを避けて、なおかつ相続人全員が納得する方法が『換価分割』です。

換価分割とは、遺産の不動産を売却してその売却代金を相続人が法定相続分に応じて分ける方法です。

換価分割をすることで、各相続人が法定相続分に応じて現金を取得できるので、公平に遺産を分割することができます。

相続人全員が不動産の取得を希望しない場合にはとても有効な方法となります。

『メリット』

換価分割の最大のメリットは不動産を完全に公平に分割することができる点です。

不動産は高額なため、だれか一人が相続することによって不公平感が出てきますので、売却をして相続人全員で現金を分割することで不公平感をなくすことができます。

また、一人が不動産を相続して他の相続人に代償金を支払うにしても不動産の評価方法は複数ありますので、どの評価方法をとるかによって代償金の額も大きく変わってきます。

『デメリット』

換価分割のデメリットは不動産を売却することによって受け取れる遺産の価格が減少してしまう可能性がある事です。

不動産の売却には仲介手数料や譲渡所得税、住民税、登録免許税などの税金がかかります。

その為、受け取れる金額が目減りしてしまいます。

【代償分割】

代償分割とは不動産を相続人の一人が相続をし、他の相続人に対して代償金を支払うという方法です。

例えば１，５００万円の不動産を３人が相続した場合、一人が不動産を取得して他の二人には現金で５００万円ずつ支払うという分割方法です。

『メリット』

最大のメリットは不動産を失うことなく相続人全員で公平に分割することができるという点です。

換価分割では不動産を売却するので、不動産を失ってしまいますが代償分割なら不動産を残したまま公平に分割することができます。

『デメリット』

不動産の評価方法はいくつかありますので、どの評価方法をとるかによって代償金の額も変わってきます。

また、代償金を支払う人に十分な資力がなければ利用できないという点も大きなデメリットです。

【共有分割】

相続した財産を一旦相続人全員の共有財産となります。

相続財産が共有財産となっている場合、一人が財産を売却したいといっても相続人全員の合意が必要になります。

こうした面倒を避けるために相続人がそれぞれ自分の相続財産を自由に処分できるようにするのが遺産分割ですが、共有分割ではこうした遺産分割とは違います。

共有分割とは、相続人全員の共有状態を継続することです。

『デメリット』

一つの不動産を相続人全員で共有している状態なので、誰か一人が売却したいと思っても、相続人全員の合意が必要です。

相続人が多くなればなるほど全員の合意を得られる可能性は少なくなります。

共有分割のメリットはほぼないに等しいのですが、一つ上げるとすれば不動産を処分することがないという点です。