不動産の売却は相続前と相続後ではどちらがお得？

現在、高齢の方で相続の対象になる物件を所有している人は、生前に売却してしまうかそのまま残すかを迷っている人は多いのではないでしょうか。

実際にはどちらの方が、メリットがあるのでしょうか？

２０１５年１月に相続税の改正がなされて、基礎控除額が大幅に下がったことにより、相続税とは程遠かった家庭にも、今後は相続対策が必要になってきます。

今回は、不動産を相続する際の税金についてと、不動産の売却のタイミングについて解説していきます。

【相続前に不動産を売却した場合】

相続前に売却をした場合の税金は以下の通りです。

・売却益に対する譲渡所得税

・売却益に対する相続税

例えば、不動産を売却した場合の利益が２０００万円だったとすると、この２０００万円に対し譲渡所得税がかかります。

この譲渡所得税が４００万円だった場合、相続する際には１６００万円に相続税がかかることになります。

※実際は譲渡所得税の計算にはその不動産を取得した際の取得費も計算に入ります。

上記の場合には適用できる制度には以下の制度があります。

しかし、一定条件を満たさなければいけないものもありますので注意が必要です。

・居住用財産の３０００万円控除

・低率分離課税

・相続時の基礎控除

上記の場合では、居住用財産の３０００万円控除が適用できる場合あります。

これが適用できれば、利益が２０００万円なら税金はかからないという事になります。

相続時には基礎控除があり、相続人の数に応じて控除額が変動しますが、上記の場合で相続できるものが他になければ相続税はかかりません。

『メリット』

相続税とは、亡くなった人が残した財産を相続や遺贈により取得した人が納める税金のことです。

不動産は相続が発生した後の遺産分割協議によって親兄弟などでトラブルになるケースも少なくありません。

そういう事態にならないように、事前に現金化しておくと、相続が発生した場合でも親兄弟などで均等に分けることができトラブルになりにくくなります。

相続をする前に不動産を売却した場合、通常の売買取引と同様で譲渡所得に応じて譲渡所得税がかかります。

【相続後に不動産を売却した場合】

・不動産に対する相続税

・売却益に対する譲渡所得税

・登録免許税

例えば、実勢価格が２０００万円で相続した時点での評価額が１５００万円の不動産を相続した場合、１５００万円にたいして相続税がかかり、２０００万円で売却できた場合は、２０００万円の利益に対して譲渡職税がかかります。

※実際は譲渡所得税の計算にはその不動産を取得した際の取得費も計算に入ります。

上記の場合に適用できる制度には以下の制度があり、また一定の条件を満たさなければいけないものもあります。

・相続時の基礎控除

・小規模宅地の特例

・取得費に相続税を加算

上記の制度が適用できる場合、相続財産の総額によっては相続税や譲渡所得税がかからない場合もあります。

『メリット』

相続した後に売却する場合も、基本的に考え方は一緒です。

しかし、相続を開始してから１０カ月後の翌日から３年以内に不動産を売却した場合、その取得費として計算できる特例もあります。

従って相続開始後の不動産を一定期間内に売却することができれば、譲渡所得税を節税することができます。

【相続税は現金よりも不動産が有利】

不動産を相続した場合における相続税の対象となるのは、不動産の時価ではなく、土地の場合は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」によって評価される。

その為、課税評価額が時価よりも低くなり、相続税を節税することができる。

これに対して現金にして相続した場合は、現金自体が課税評価額になるため、不動産の」場合と比べると非常に割高になります。

もし仮に地価に大きな変動がなく、複数名いる相続人とのトラブルがなければ、申告期限から３年以内に売却することが良いでしょう。