越境のある不動産は本当に売却できるのか！？
並んでいる場所では、建物が隣地境界線を越境している、隣地の配管が越境しているなどの場合があります。
そのような土地の場合、隣地の住人から建物の越境物の撤去を求められたり、配管の移設などを求められることもあります。
こうした物件の売却の場合、売主や不動産会社は買い手に対して説明の義務がありますので、上記の物件の場合は何も説明しなければ、賠償責任を負ってしまう事になります。
こうした隣地の越境問題は、隣地の住民とのトラブルになりますので、不動産を売買する前には当事者の覚書所やヒアリングが必要になってきます。
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【越境のある不動産は売却できない？】
不動産の取引をする上で越境があると売却できないのではないかと考えている人も少なくありません。
売却したいけど越境しているので売却できるかどうか不安に思っている人のために、越境のある不動産の売却方法を解説していきます。
『売却する時の境界線の取り扱い』
隣地との境界線を明確にするには、隣の境界線だけでは不完全です。
隣接するすべての土地や間口となっている道路との境界線など、すべての境界線を確定しなければなりません。
購入希望者が境界を明確にすることを求めてくる場合もありますので、すべての境界を明らかにしておかなければならないケースもあります。
しかし、地方にある物件や広すぎる土地の場合、測量をせずに公募の「登記簿上の面積」で取引することもあります。
要は、売主と買主お互いが納得した上で売買するのであれば、測量をする必要はないという事です。
【越境で不動産売却したい場合によくあるケース】
不動産を売却しようとしていたら、自分の土地に隣地の樹木が越境してきていた、エクステリアがはみ出していたなどが発覚することがあります。
樹木が越境しているぐらいでは簡単に対処してくれるかもしれませんが、作ったばかりの塀や柵などがこちらにはみ出している、または隣の家にはみ出してしまっている場合はどうでしょうか？
簡単に撤去できるようなものの場合は大きなトラブルに発展する可能性も低いですが、高い金額を支払って建てた塀などの場合、すぐに撤去して欲しいというのはトラブルになる可能性が高くなってしまいます。
こうした隣地の越境問題でよくあるケースをまとめてみましたのでご紹介していきます。
『建物やエクステリアがはみ出している』
建物の越境で多いのが住宅の雨どいや屋根が隣の敷地に侵入しているケースが非常に多いです。
建物の床の部分は敷地を超えることなく建築されていても、その上の部分は床に比べ大きく作ることが多いため、屋根や雨どいが越境してしまう事もあります。
建物の敷地面積ギリギリで建築してしまうと上部が越境してしまう事があるので、それが原因でトラブルになる事が多いです。
普段の生活に支障はありませんが、実際に土地の取引をする場合には土地の範囲を明確にする必要があります。
『地下にある配管などが越境している』
建物などが目に見えて越境している場合はわかりやすいですが、家が密集している地域では、隣の建物の配管などが境界線を越えて設置されているケースの珍しくありません。
これは土を掘り返してみるまで気が付くことはありません。
例えば昔に建てた家で、境界線を越えて地下に配管を通すために使わせてもらえるように承諾を取っているケースもあります。
承諾を得ずに無断で利用しているケースや、口約束だけで使用している場合、事実はどうだったのかの判断ができません。
契約書などを取り交わしている場合は、所有者が保管していたり、役所に承諾書などが残っていることもあります。
しかし、こうした証拠となる書類が残されていない場合は、売却する際に隣人ときちんと話し合う必要があります。
『樹木の越境』
樹木の越境の場合、地上に見えている枝などの場合と、地下に広がる根の場合では対応の仕方が違います。
最初に枝などの部分が越境している場合、その枝の所有者は隣人になります。
ですから、勝手に切ってしまう事は違法です。
隣人に枝の切断を要求することができますので、枯れ葉が自分の家の庭に大量に落ちてきて困っているなど、事情を説明して切ってもらうようにしましょう。
次に根などの地下の部分で越境している場合は、勝手に切ってしまっても問題ありません。
根に関しては自分の土地に侵入してきている部分は、自分に所有権がある事になりますので、隣人の了承を得ずに切り取ることが可能です。
しかし、根を切断することで樹木全体が傷んだり倒れてしまう危険性がありますので、一般的には根に関しても隣人に事情を説明した上で切り取るというケースがほとんどです。
【越境のある不動産の売却方法～まとめ～】
越境のある不動産を売却する場合は、境界を明らかにして物理的に越境部分を撤去するか、買主に理解してもらうかという方法で売却することができます。
いずれにしても、越境がある場合は通常の売却活動ができないため隣人と話し合って解決する必要があります。
余裕を持った売却活動をするためには売却の最初の段階で自分の不動産の事をしっかりと把握しておきましょう。
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