不動産の売却がなかなか進まない場合、今の売却価格よりも値下げして売りたいと考えます。
希望する値段で売れない場合は、根負けして値下げして売り出すこともあります。
焦って値下げする前にやるべきこと、確認すべきことがいくつかあります。
もう一度、今までの売却活動を振り返り、全てをやりつくした上で値下げに踏み切りましょう。
1.不動産売却における適切な売値設定
1.1物件の特徴を整理する
今所有されていて売り出している不動産物件にはどのような特徴がありますか？
立地条件、間取りなどが同じような物件（マンション）なら、値段で負けてしまうことがあります。
マンションではなく一戸建ての場合なら、古屋を取り壊したり、リフォームを施して物件に付加価値をつけて売却するケースもあります。
いずれも余分な費用がかかるため、価格に反映されることは明らかです。
自分好みの間取りや室内にリフォームしたいと考えている方の場合は、現況でも価格が安い方が買いたいと思う方が多くなります。
新たなリフォームや解体は不要です。最初から相場よりも値引きすることで対応するほうが売りやすくなります。
あくまでも最初から値引きされた売却価格であることがポイントです。
1.2売却費用やローンの問題
不動産売却にあたってローンを組んでいる場合は、必ず家や土地に抵当権が設定されています。
売却代金は、ローンの残債以上の金額であることが必要です。
足りないお金は自己資金を加える必要があります。
さらに、売却に関する費用も考えて売却価格を決めることがとても重要です。
これは、仲介手数料、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、ハウスクリーニング代の他諸費用がかかりますし、土地なら測量費などが余分にかかることがあります。
希望の売却価格が、ローン残債や売却費用を差し引いてマイナスになるようなら、自己資金を加えて売ることになります。
売却価格が相場価格と乖離していると大変です。自己資金が用意できないのなら、今は売らずにそのまま所有したほうがいいかもしれません。
1.3査定価格と売却価格
売却価格はあくまでも売主の希望が反映された価格です。
ローンや売却費用を上回ることが前提です。
売却を決めるために査定価格も参考にします。
不動産会社による査定ですので、相場や近隣の取引事例に基づき、客観的に算出された価格と思っていただいていいでしょう。
査定価格は、不動産会社が売れそうな価格を提示しているとみておいてください。
査定価格は、相場価格と異なることがあります。
あえて高めの査定価格を提案している不動産会社もあります。
類似物件の相場価格をよく調べれば、このことがよくわかります。
他の不動産会社への査定依頼ももちろんですが、ご自身でも相場価格を調べ、いろいろな方法で算出してみると価格の決定要因がわかってきます。
しかし、中古物件は人気のエリアでもない限り、購入時よりも大幅に価格が上がることはありません。
経過年数に合わせて少しずつ値段が下がり相場価格が決まっています。
2.不動産が売れないときに値下げ以外の方法は可能か？
2.1売却のスケジュールや期限はあるか？
マンションや一戸建てなどの不動産売却において、最初から計画的に適切な売り出し価格を設定していなければ、長期間にわたって売れなくなることが多く、どうしても値下げして投げ売りしたいと思ってしまいます。
これは心理的な問題なのかもしれませんが、売り出し前から適切な売値を設定していないと、値下げを余儀なくされることになり、売却活動が失敗します。
失敗の理由は、長期間売れない上に売却価格が下がってしまうからです。
売却のスケジュールは、2～6か月が勝負です。
しかし、希望価格と相場価格が乖離しているとなかなか売れないケースも考えられます。
下限の売値を決めたうえで、デッドラインになれば、下限の価格で不動産業者に買取を依頼することを決めておけば不安要素も解消されます。
値下げのタイミングや価格は、最初から決定しておきます。
売却までのスケジュールをきちんと提案できる不動産業者に依頼することも重要なことです。
2.2宣伝活動は十分かどうか？
不動産は、そう簡単に購入者が現れるわけではありません。
お持ちの物件は世界に一つしかありません。
チラシやネットの広告を出したとしても、その情報が浸透するまでに時間がかかります。
一か月では反応がゼロの場合もあります。
適切な価格設定、魅力的な物件、人気エリアなどの条件がそろえば、数週間で買い手が現れるケースもあります。
これは成功例ですが、買い手が何人か出ている状態での値下げは延期するべきです。
相場価格まで値下げした後にも買い手が現れない場合は、物件そのものに問題がある可能性も高いです。
一度値下げするとまた元の値段に戻すことはできませんので慎重に値下げのタイミングを決めることが大切です。
2.3購入希望者が内覧まで来てくれているかどうか？
適切な販促活動を行い、オープンハウスなどを実施し、実際に購入者が内覧にまで来てくれているのに、売却への成約に結びつかない場合はさまざまな問題が考えられます。
もしかしたら、物件そのものに問題がある場合や購入希望者によい印象を与えられていない可能性もあります。
不動産業者の対応にも問題があるかもしれません。
物件購入にあたり、購入者が知りたいと思う情報や有利な条件を提示することで値下げが不要になり、そのまま成約に至る可能性が高まります。
所有している不動産が売れない場合に直ぐに値下げをするのではなく、売れない理由を正確に把握することが重要です。
先ずは、所有している不動産の相場把握を正しくすることから始めましょう。
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