不動産の相場・市場

ガチでマンションが売れない時代の到来

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品川区の中古マンション査定
猫にゃん 不動産査定
猫にゃん

マンションが売れない時代が近づいてきているって本当!?

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ケンジ

そうですね。土地の価格の高騰、マンションの価格の高騰と一見市況が良いようにみえますが、既にマンションが売れない時代がやってきています。1990年代のバブル崩壊が繰り替えされる可能性があり、非常に危険な状態です。マンション売却をするのであれば、冗談抜きで急いだ方が良いかもしれません。

 

新築マンション・中古マンションが売れない!?

東京23区 マンションの売買実績

東京都内はもちろん、さまざまな地域にて土地の価格が高騰した結果、マンションの価格が高騰を続け、驚愕な値段をつけている。

少し前までは、高騰を続けるマンションでも売れていましたが、ここにきて新築マンションが売れない状況になってきた。

その背景には、中国人や、日本の富裕層が関係しています。

 

2015年頃までは、中国人が日本のマンションを買い漁っていましたが、2016年に中国人の爆買いは既に終了しています。

爆買いが終了した背景には、利回りが落ちて、投資妙味がないと気づいたからです。

また、もう1つの理由として、1元=20円ほどの円安・元高だったからという理由があります。

このような状況のため、中国人の爆買いが終了してしまったのです。

 

中国人以外の購入者では、日本の富裕層が中心でしたが、日本人も同様に、価格が高騰し、

投資の価値を見いだせなくなってしまいました。すると、価格が高騰した新築マンションを誰も購入しないという状況になっています。

 

一般的には、新築マンションが売れないのであれば、中古マンションが売れているのかと思えば、そうでもありません。

中古マンションも新築マンションの市況に合わせて価格が高騰しますので、同様に売れない状況となります。

こうなってくると、負の連鎖が続くもので、続々と建築される新築マンションに対し、購入希望者が現れない状況に

需要と供給のバランスが崩れ、いつしか高騰していた価格が下落に転じる可能性があります。

その下落に転じる状況が、今の日本において近づいているのではないかと思っています。

マンションが売れない → 価格が下落するとどうなる!?

中古マンション査定

新築マンションが売れないと、新築マンションの値が崩れ始めます。

そうなると、投資目的で購入していた中国人は、危機管理から売却を希望し始めます。

中国人は、日本人以上にお金に敏感ですので、投資価値がなくなれば売りは免れません。

価格が下落する中で、購入希望者はさらに減り、売りたくても売れない。

さらに、その状況をみていた日本人の売りたい希望者が増え、マンションの価値はさらに急降下する訳です。

 

このマンションが売れない負の連鎖がオリンピックまでは大丈夫だろう。と考えている人が多いのですが、そうとは限りません。

既にマンションが売れない状況は始まっているのです。

東京都内の湾岸エリアのマンションは、1坪300万円前後ですが、売りが売りを呼ぶ展開となれば、数年以内に100万円台まで落ちる可能性があると言われています。

7,000万円~8,000万円で購入されていたマンションが、3,000万円~4,000万円となる日がやってくるのです。

マンションが売れなくて影響が大きい人とは!?

マンションが売れない人

マンションが売れなくて困る人は、投資家です。

『投資物件の価格が暴落すると家賃収入が減り、借金の返済よりも利回りが少なくなり、資金繰りが回らなくなる』

こんなことが日常に起こり始める日が近づいています。

さらに、不動産市況が悪化すると、日本経済全体の景気が悪くなります。

そうなると投資家のみならず、国民全体の収入(給料)が減り、お金が市場に回らなくなります。

企業側も赤字企業や、倒産企業が出始めます。

 

そんな恐ろしい日々が近づいています。

日本経済は、1990年前半に起こしたバブル崩壊、あの惨劇が繰り返される可能性があります。

市況の悪化以外でマンションが売れない理由

マンションが売れなくて辛い

マンションが売れない理由
  1. マンション内で競争が起きている
  2. 価格が市況に対して、不相応になっている
  3. 不動産会社側に売る気がない
  4. 買主の内覧の期待に応えられていない
  5. 管理費、修繕積立金が高い

 

猫にゃん 不動産査定
猫にゃん

マンションが売れない理由って、本当色々あるにゃ。

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そうですね。今回は市況の影響が大きいのですが、バブルが崩壊する前に先手を打って売却しなければなりません。しかし、市況以外にも売れない理由があります。

 

1.マンション内で競争が起きている

マンション内での競争

タワーマンションなどの居住者が多い場合には、売却希望者も多く出てきます。

そうなった場合は、物件概要や間取りが同じであれば、買主は同じ目線で価格を比べられるため、優劣がわかりやすくなります。

より条件面が良い価格から売れることになるため、市況が悪化し、売りたい人が多い場合には価格競争に巻き込まれることになります。

入居者数が多いマンションは、景気が良い場合には良いのですが、悪くなった場合に『売れない』という事態が発生しやすいので注意しましょう。

 

2.価格が市況に対して、不相応になっている

マンション価格の下落

市況が悪化すると希望価格で売れない可能性が高くなります。

特に高騰しているときに買ってしまったマンションを売却したい場合には、損失なく同価格で売却を希望されるケースが多いのですが、市場価格は3分の2、最低だと3分の1になることもあります。

そうなってしまうと、購入価格と売却価格の差が大きく、ローンだけが残ってしまいます。今後の支払いにおいて、非常に危険な状況となってしまうのですが、そういった状況は避けたい。。。一方で、市場価格に合っていない売却希望価格ではマンションは売れません。

そのときの市場の相場を正しく理解して売却活動を実施することがとても重要です。

 

3.不動産会社に売る気がない

不動産会社のやる気

売却を実施する場合に、希望条件を踏まえて担当の不動産会社と打ち合わせを実施して売却価格を確定させます。

その後、不動産会社が売主の物件を売却するために、同業者への告知や、自社HPへの掲載、広告媒体への掲載など、さまざまな箇所に告知を実施して、売却活動を促進させるのですが、明らかに売れないと思っている物件については優先順位を下げられてしまって、何もされていない・・・なんてこともあります。

やる気がない不動産会社 or    売却担当と出会ってしまった場合には、媒介契約を終了させ、次なる不動産会社と契約を交わしましょう。

売却依頼をお願いする不動産会社を探す場合には、こちらの一括査定より探すのが便利です。

本当に売却できる不動産売却一括査定ランキング(12社)

また、契約の種類は3種類ありますので、契約の仕方に悩んだ場合にはこちらをご覧ください。

媒介契約(3種類)の中で、どれを選択するべきか?

 

4.買主の内覧の期待に応えられていない

買主の内覧の期待に応えられていない

マンションが売れない理由として、買主から問い合わせが入っていて売れないのか。そもそも問い合わせそのものがなくて売れないのかによって状況は大きく異なります。

仮に買主から内見の問い合わせが入っている状況で売れない場合には、明らかに内覧後に問題があります。

よくある話が、売却物件にまだ住んでいて内覧ができない場合や、内覧ができたとしてもクリーニングがされておらず、非常に汚い場合です。

後者の部屋内が非常に汚く、内覧をした人の購入イメージが沸かないことは大いにあります。

あまりにも汚い状況で売れない場合には、内覧の強化という観点でクリーニングなどを検討してみてください。

最終的にはリノベーションしないと売れない・・・なんてこともあるかもしれませんが、それは最終手段なので、クリーニングから始めることが重要です。

 

5.管理費、修繕積立金が高い

管理費・修繕積立金が高い

一般的に築年数が上がる古い物件となると、修繕積立金・管理費は高くなる傾向があります。

また、マンションの住居数が少ない場合にも1人あたりの負担が大きくなる傾向があります。

管理費・修繕積立金が高い場合だと、仮にマンションの価格が安かったとしても、ローンの支払いイメージを掴むと、買主は敬遠する傾向があります。

古い物件は、物件の価値が低いため、資産としての価値を認識しにくいのが本音です。

 

猫にゃん 不動産査定
猫にゃん

マンションの売却って大変だにゃん。売れない時代って恐ろしい。

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ケンジ

マンションの売れ行きが良いタイミングで売却をしておかないと、築浅物件だから売れる・・・なんて根拠は全くありません。それを考えると、今の市況は非常に怖い状況のため、売却を検討されている方は早急に売却活動に取り組んだ方が良いと思います。

マンションが売れないと悩んでいらっしゃる方は、先ずは売却を担当する不動産会社を探すことから始まります。

優良な不動産と出会えることができれば、理想の売却価格で売却することができるかもしれません。

実際に査定の段階で数百万円~数千万円まで差ができることがあり、数千万円の高額査定の内容で売却できた方もいらっしゃいます。

これを安い査定結果で売却価格を設定していた場合は、大きな損失を被りますよね。

そうならないためにも不動産一括査定はしっかりと活用したいところです。

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