不動産売却の基礎知識

媒介契約(3種類)の中で、どれを選択するべきか?

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不動産仲介業者とのトラブル② 媒介契約

媒介契約はどれを選択するべきか?

査定後、不動産の売却に向けて進めていくと、所有している不動産の売却をするために、仲介会社に売却活動をお願いすることになります。その際に、『媒介契約』という契約書を結ぶことになるのですが、媒介契約には3種類あります。

媒介契約の3つの種類
  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

不動産会社との媒介契約の形態によって、物件が売れる場合と、売れなくなってしまう場合があります。

違いをしっかり理解した上で、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要性があります。

結論としては、不動産売却初心者(初めての売却)の方は、専属専任媒介契約をお勧めします。

それぞれの媒介契約の特徴とは!?

1.専属専任媒介契約 (初心者向け)

売主は、1社の不動産会社にしか依頼ができません。

名前の通り、『専属』とついておりますので、1社の不動産会社と契約をします。

物件の売却活動をする際に、不動産会社の広告経由で問い合わせがある場合と、自ら知り合いなどに売却するケースなどがありますが、仮に、自分の知り合いに売却する際にも委託した不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

1社に専属で委託している分、委託された側の不動産会社も売却活動に向けて、真摯に取り組む必要があるため、不動産会社は売主に対して、1週間に1回は売却活動の情報報告をする義務が課せられています。

専属専任媒介契約のメリット
・不動産の窓口が1社に集約しているため、状況把握が容易。
・不動産会社は、売却活動さえできれば確実に売上げが上がるため、とにかく一生懸命頑張ってくれる。

 各媒介契約のメリット・デメリットはしっかり理解しておきたいところ。初めての不動産売却であれば、専属専任 or 専任媒介契約がオススメですね。

専属専任媒介契約のデメリット
・不動産会社1社への委託になるため、委託した不動産会社の力量に依存される。
→そのため、営業力がない不動産会社や、集客力のない不動産会社の場合、物件が売れにくい状況になる。

2.専任媒介契約 (初心者向け)

売主は、1社の不動産会社にしか依頼ができません。

専属専任媒介契約との違いは、自分で売主を見つけた場合は、委託した不動産会社を入れずに買主と直接契約ができます。そのため、仲介手数料がかかりません。

不動産会社は、専属専任媒介契約の1週間に1回の売却活動の報告とは違い、専任媒介契約は、2週間に1回の売却活動報告となっています。

専任媒介契約のメリット
・不動産の窓口が1社に集約しているため、状況把握が容易。
・不動産会社は、売却活動さえできれば確実に売上げが上がるため、とにかく一生懸命頑張ってくれる。
※専属専任媒介契約とほぼ変わらず。
・自分で知り合いなどに直接売却する可能性があるのであれば、専属専任ではなく、専任媒介契約を選ぶべき。

 専属専任媒介契約と比べると、少し自由度が増す感じですね。

専任媒介契約のデメリット
・不動産会社1社への委託になるため、委託した不動産会社の力量に依存される。
→そのため、営業力がない不動産会社や、集客力のない不動産会社の場合、物件が売れにくい状況になる。
※専属専任媒介契約とほぼ変わらず。

3.一般媒介契約 (セミプロ以上向け)

売主は、複数の不動産会社に同時に依頼することができます。

不動産会社は売主に対して、売買状況を報告する必要性がなく、売主にとっては専任で売却活動を動いてくれる人がいないため、売る物件が人気物件の場合には一般媒介契約が良いものの、売れにくい物件だと不動産会社は積極的な広告は打ってくれず、売れにくい状況が続く可能性があり。

複数の不動産会社が同時に売却活動を実施しているため、状況の管理が難しい。専任で動いている不動産会社がいないため、自分で売却活動の管理をしなければならない。

各不動産会社は、販売活動状況の報告義務は一切なし。

一般媒介契約のメリット
・人気物件の場合、複数の不動産会社に委託することができるため、不動産会社同士で競争させることができる。
→広告を積極的に打ってくれる可能性があり、買主に情報が行き渡る。
→売却までの期間が短縮できる可能性あり。
・自分自身で買主を探すことも可能であり、自由度が高い。

 売主にとって自由度が高く、売買に慣れている人は一般媒介契約を実施されることも多いです。初めての不動産売却、初心者の方にはあまりオススメできないですね。

一般媒介契約のデメリット
・不動産会社が競争して売却活動をすることになるため、不人気物件の場合、誰も広告を打ってくれないことがある。
→広告が打たれないと買主に情報が行き渡らず、売却できない。(不動産会社のモチベーションが低いことがある)
→内覧を複数の不動産会社が実施をしているため、調整が大変。(調整役の不動産会社が存在しない)
・不動産会社は、販売活動状況の報告の義務がないため、売主は販売活動状況を把握しにくい。

 

いかがですか。

不動産の媒介契約1つとっても、販売活動をしてくれる不動産会社側の販売モチベーションや、販売活動情報に対しての状況管理、自分自身で管理しなければならない項目が変わってきます。

初めての不動産売却の方は、専属専任媒介契約がオススメです。専属専任媒介契約にすることにより、委託された不動産会社は熱心に販売活動を実施してくれます。販売活動状況の報告も毎週あり、売主は委託した不動産会社に完全に任せることができます。

ただし、1社にしか委託できないため、委託する不動産会社が販売力に自信を持っているかが重要です。販売力に自信があるかどうかは売主が見極めなければなりません。

販売力の見極め方としては、

  • 販売実績はどれぐらいあるのか(その地域にて)
  • 自分の物件の広告はどのように実施されるのか
  • 担当営業は、販売経験・売却活動の経験が豊富であるか

このあたりを確認する必要があります。

一方で、初めての売却活動だと、上記の項目を確認しても、それが他の不動産会社と比較して、凄いのかどうかわからないですよね。ですから、不動産一括査定などを利用して、比較検討する必要性があります。

不動産一括査定は、査定結果の相場を把握するだけではなく、売却活動に向けて、どの不動産会社と媒介契約を結ぶべきか選定する基準を持つことにもなります。

本気で売却を検討しているのであれば、複数の不動産会社で比較することをオススメします。

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