マンション売却に関する税金と確定申告

所有している不動産を売却すると税金がかかります。

ですが、この税金について詳細を知っている人は少ないです。

譲渡所得税とは、マンションや一戸建てのような不動産を買った時よりも高く売れた時に出る利益についてかかってくる税金の事です。

今回は不動産を売却する際の譲渡所得税や軽減措置、計算方法、また確定申告について説明します。

【不動産の譲渡所得を計算する】

上記でも述べたように、譲渡所得は利益が出た時にその利益に対してかかる税金のため、売却をしたが利益が出なかったら、税金もかかってきません。

譲渡所得の計算方法とは。

譲渡所得＝譲渡対価－(取得費+譲渡費用)

譲渡対価とはマンションを売却した金額で、取得費とはマンションを購入するときにかかった費用の総額です。

不動産会社に支払う仲介手数料や、購入後のリフォーム費なども含めることが可能です。

・不動産の購入代金

・建築代金(リフォーム費を含む)

・マンションを購入するのにかかった仲介手数料

・契約書の印紙代

・登記費用(登録免許税、司法書士報酬など)

・不動産取得税

等が取得費として計算することができます。

譲渡所得とはマンションの売却にかかった費用の事で、不動産会社に支払った仲介手数料が主な費用です。

【取得費＝購入金額＋費用ではない】

マンションや一戸建てといった不動産は土地と建物は別物として扱われます。

さらに建物部分は税制上毎年減っていくものだとされます。

この考えが適用され、実際には減っていないが、評価が減ったとみなされ『減価償却』と言います。

建物の使用をしているため、購入金額を全て費用として考えてはいけないという事です。

その為取得費が毎年減っていくのです。

この計算方法とは。

建物の取得価格×０.９×０.０１５×経過年数＝減価償却分

例えば建物部分の取得額が１，０００万円で１０年住んだ場合の計算式は以下のようになります。

１，０００万円×０.９×０.０１５×１０＝１３５万円

となり、１３５万円が減価償却分となります。

【譲渡所得に対する税金を計算する】

マンション売却に対する税金は建築されてから５年以上が経過していると金額が大幅に変わります。

それには短期間でのマンションの転売を防ぐという目的で法律が制定されているためです。

法律には短期譲渡所得(５年以下の取得)と、長期譲渡所得(５年以上の取得)があります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税金の計算方法は下記のようになります。

	所得税	住民税
短期譲渡所得(５年以下)	３０％	９％
長期譲渡所得(５年を超える)	１５％	５％

また平成２５年から平成４９年までは所得税額に対して２.１％の復興特別所得税が追加されます。

これは２０１１年に起きた東日本大震災の復興財源として所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が課税されます。

これには住民税は含まず、取得税飲みに２.１％をかけるというのがポイントです。

【マンション売却で３，０００万円の特別控除！？】

上記まで読んでマンションを売却すると売却額のほとんどが税金でなくなってしまうという、印象を受けた人も多いかと思います。

しかし、マンションの売却で利益が出たとしても特別な控除があります。

それは譲渡所得から３，０００万円も控除できるという制度です。

この控除制度は短期、長期に関わらず適用できる嬉しい制度なのです。

この制度を利用することで、実はほとんどのマンション売却所得税が無税になるケースがあります。

『３，０００万円特別控除の利用方法』

３，０００万円特別控除の利用方法は、２月１５日から３月１５日までの間に確定申告をする必要があり、その際に確定申告書の下記に「譲渡所得の内訳(確定申告書付表兼計算明細書)」を添えて提出します。

この譲渡所得の内訳書は書くのがとても大変なため、税理士に相談して書くようにしましょう。

『３，０００万円特別控除が使えないケース』

こんなにお得な制度ですが、以下のような場合はこの控除が使えません。

・親族や特別な関係にある相手にマンションを売却した場合

・マンションを売った年の前年、及び前々年に３，０００万円特別控除を使っている

・マイホームの買い替えや、マイホームの譲渡損失について損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていること

・住まなくなってから３年を経過していること(３年目を経過する日の属する年の１２月３１日を超えていること)

要するに、今住んでいるマンションを親族や特別な関係にある人以外に売った場合には、適用できるという事です。

【１０年以上保有でさらにお得】

マンションを１０年以上保有していると、売却の税金はさらに安くなるように計算されます。

またこれは３，０００万円特別控除と併用が可能です。

計算式は以下のようになります。

(譲渡所得－３０００万円)×１４％(所得税１０％+住民税４％)

マンションを５年を超えて所有している場合、長期譲渡所得の計算(所得税15％＋住民税5％)をしますが、さらに６％の税金が安くなり合計で２６％となります。