不動産を取引するにあたり、個人間売買の場合は、消費税がかからないと言われております。
では、消費税がからない場合の取引とはどんなものでしょうか？
【今では当たり前に支払っている消費税】
日頃スーパーやコンビニ、ドラッグストアなどで何気なく支払っている消費税。
一般の消費者にとって一番身近な税金と言えるでしょう。
この身近な税金は、どんな場合に支払わなければいけないのかを知っている人は少ないです。
下の4つの要件を満たした場合、消費税を支払わなければなりません。
・日本の国内で取引されたものである事
・事業として行う
・対価が発生する
・資産譲渡、資産貸与、サービスの提供
基本的に消費税は、商品やサービスの消費に対して課税されるので、国際の取引や預貯金の利息に関しては消費税はかかりません。
また、上記の4つの要件を満たしていても、検査や裁判などの公共サービス、健康保険を利用した医療費などの社会的福祉事業などによるサービス提供、学校の授業料なども非課税となっております。
これには「賃貸住宅の家賃」も含まれます。
【不動産を取引した際の消費税とは？】
一般消費税の場合は上記に記載したとおりですが、不動産取引においてはどんなものに対して消費税がかかるのかを見ていきましょう。
・建物の購入
・建物の建築工事や建物のリフォームやリノベーション
・仲介手数料
・住宅ローンを使用して住宅を購入する場合、住宅ローンの手数料
・司法書士の報酬
・事業用の家賃
次に消費税が課税されない場合を見ていきましょう。
・土地の購入
・火災保険
・家賃、地代(居住目的のもの)
・住宅ローンの利息、保証料
・敷金や保証金
これらには消費税は課税されません。
『中古の建物は課税？非課税？』
中古の建物はすべて非課税と言いたいところですが、課税の対象になる場合と非課税の場合とがあります。
上記で4つの条件を説明しましたが、2つ目の「事業として行う」という部分を思い出してください。
これによって中古建物が課税か非課税かに分かれます。
簡単に説明をすると、売主が個人か業者(不動産会社)によって分かれるということになります。
物件を探す際にインターネットなどの媒体を使って物件を探すと思いますが、これに掲載されている物件には、個人が不動産会社に依頼をして販売している物件と、不動産会社が自社で所有している物件を販売している場合があります。
個人が不動産会社に依頼して販売しているものは非課税で、不動産会社が販売しているものは課税されるということです。
しかし、個人が所有している投資用マンション場合は課税の対象となることもありますので注意が必要です。
『不動産登録料や印紙税』
登記簿に登録をする際に登録免許税と印紙税が課されますが、そもそもこれが税金であるために、消費税はかかって来ることはありません。
【不動産売却・仲介手数料の注意点】
仲介手数料を計算する際は以下の事に注意して計算をしましょう。
・仲介手数料を計算するための基準となる売却価格は「非課税価格」
・売却価格には「非課税土地価格」と「課税建物の価格」が含まれている
『仲介手数料の計算方法』
400万円以上の不動産の仲介手数料は下記の式で算出することができます。
『仲介手数料＝不動産の売却価格×3％＋6万円×1.08(消費税)』
例えば、売却額が3000万円の一戸建てを、この式に当てはめると
『5000万円×3％+6万円×1.08＝1,684,800』
となります。
『一括繰り上げ返済時の手数料』
不動産を購入したとき、銀行などから融資を受けて購入している人がほとんどですが、この住宅ローンの残債が残っている場合、不動産を売却したことによって融資の一括繰り上げ返済ができるようになります。
この場合一括繰り上げ返済に対して、手数料が発生します。
この手数料は、銀行などの金融機関によって金額は異なりますが、約3,000円～5,000円程度になります。固定ローンを使用している場合3万円～5万円が必要になります。
この費用に対して消費税が課税されます。
『司法書士への報酬』
不動産購入時に住宅ローンを使用した場合、不動産を担保に抵当権が設定されているはずです。
住宅ローンを完済したタイミングで抵当権抹消登記を行います。
この手続きを司法書士に依頼をすると、報酬金額に対して消費税が課税されます。
抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合の報酬額は大体8,000円～12,000円程度です。
【不動産売却・その他の税金】
不動産を売却した時の税金は消費税の他に下記のような税金もあります。
・売買契約書に貼付する印紙税
・抵当権抹消登記の免許税
・不動産譲渡所得税
など。
【不動産売却時における消費税とは？～まとめ～】
・購入の場合
土地は非課税(個人、事業者どちらが売主でも)
中古戸建て、中古マンションは個人が売主の場合は非課税で、事業者の場合は課税
新築一戸建て、新築マンションの場合、売主が個人ということはほぼありえませんので課税
投資用マンションは個人が売主の場合でも課税される場合がある
・その他
仲介手数料は課税
リフォーム屋、リノベーション等の請負工事は課税
消費税ひとつとっても様々なパターンがある事をわかって頂けたかと思います。
不動産売却について、先ずは査定依頼を実施してみましょう。
