不動産を売却すれば、印紙税や抵当権抹消登記の免許税など様々な税金が必要になってきます。
売却額が高ければ税金も高額になってしまうこともあるため、事前に把握しておくと実際に支払う段階になっても、心構えができているのでうろたえることもないでしょう。
税金関係は専門用語等が多くて正直わかりづらいです。
税理士に相談をするのが一番良い方法なのですが、専門家は敷居が高くて相談しづらいといった声もよく聞きます。
そんな税金に関する基礎知識を初心者でもわかりやすく解説していきます。
【不動産の税金の種類】
マンションや一戸建てまたは土地などを売却した際には、3つの税金がかかります。
- 印紙税
- 不動産譲渡所得税
- 住民税
これらの税金がかかる為、得られる予想金額を下回ることもありますので、それぞれの税金がどれぐらい必要なのかをしっかりと把握しておきましょう。
『① 印紙税』
不動産取引が成立した際には、売主と買主それぞれに契約書の発行を行いますが、この契約書に貼付する収入印紙代がかかります。
契約金額に応じて契約書に貼付する収入印紙の額は変わりますが、一般的な土地やマンションのなどの場合、契約金額は500万円～1億円の範囲がほとんどですので、印紙税は5千円～3万円程度と考えておいてもよいでしょう。
詳しい金額は国税庁のWEBサイトで確認できます。
『②と③ 譲渡所得税と住民税』
購入金額よりも高く売れて利益が出た場合に、譲渡所得税と住民税がかかります。
購入した際の諸費用と、売却時の諸費用を売却金額から差し引いてもなお、利益が上がる場合にのみかかる税金ですので『利益が出なければ払う必要なし』という事です。
【譲渡所得税と住民税】
これは不動産を売却した際の売却金額に対して課税される税金です。
その為、譲渡所得がいくらになるかによって、また所有期間によって税率が変わるためしっかりと理解しておきましょう。
『譲渡所得と課税譲渡所得の計算式』
上記でも少し触れましたが、譲渡所得とは、売却金額から購入時の金額や諸費用、また売却時の諸費用を差し引いたものです。
売却時の諸費用には仲介手数料や印紙代等があり、これを売却金額から差し引かなければなりません。
また、購入した際の購入金額および仲介手数料なども売却額から差し引きます。
売却金額は売却額に固定資産税と都市計画税の精算金を足したものと計算します。
まとめると、譲渡所得とはその不動産の譲渡価額から購入時～売却までにかかった費用を差し引いて出た最終的な利益または損失と覚えておくと良いでしょう。
『短期譲渡所得と長期譲渡所得とは』
譲渡所得税には不動産の所有期間によって税率が異なります。
不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合と、5年以下の場合では税率は変わります。
・長期譲渡所得
所得税15％+住民税5％=20％
・短期譲渡所得
所得税30％+住民税9％=39％
平成25年1月1日から平成49年12月31日までは、復興特別所得税として所得税に2.1％が上乗せされ税率は以下のようになります。
・長期譲渡所得
所得税15％×2.1％+住民税5％=20.315％
・短期譲渡所得
所得税30％×2.1％+住民税9％=39.63％
『確定申告が必要』
譲渡所得と住民税は他の所得と区分されますので、確定申告が必要になります。
サラリーマンのような給与所得者でも不動産を売却して利益が出れば、会社の年末調整とは別に個人で確定申告する必要があります。
不動産を売却した年の翌年3月15日までに済ませる必要があります。
【不動産譲渡損失とは！？】
不動産譲渡損失とは不動産を売却して損失(赤字)を出してしまった場合のことを指します。
売却した不動産が購入金額以上で売れる事はそう多くはありません。
不動産を売却したが損失を出してしまった場合、その損失分を譲渡所得から控除する事ができます。
『譲渡損失が出た場合に適用できる特例』
この特例を受ける事ができる条件は2つありそれぞれを説明していきます。
・住宅ローンが残っている場合
売却額が住宅ローンの残債よりも低く譲渡損失が発生してしまった場合、同じ年の給与所得または事業所得から譲渡損失額を差し引くことができます。
このことを『特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例』といいます。
また控除しきれなかった損失については翌年から3年間控除を受けることができる。
・買い換えた場合に適用できる特例
こちらは新しく居住用の建物を購入した時の特例で『マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例』と呼ばれます。
新しく建てたものが居住用でない場合はこの特例は適用できません。
『特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例』と同じで控除しきれなかった損失分は翌年から3年間控除が可能です。
【不動産における譲渡所得と譲渡損失とは？ ～まとめ～】
不動産譲渡損失では特例を適用することで節税をする事ができますので、忘れずに確定申告をしましょう。
まずは損失が出た場合に特例が受けられるのかどうか、税務署に相談することをお勧めします。
不動産の売却については、先ず相場を把握することから始まります。査定依頼は完全無料で利用することができますので、是非活用してみてください。
