現在賃貸中の物件を売却するには、2つの方法があります。
まず一つ目に現在の入居者はそのまま住んでもらっておいて、投資用物件として売り出す方法。
こうした不動産売却方法は「オーナーチェンジ」と呼び、またこの方法で売りに出される物件は「オーナチェンジ物件」と呼ばれます。
オーナーチェンジとして売りに出される物件は、買主が自分自身で住むのではなく、入居者から頂く家賃で収入を得るために購入するものです。
もう一つは買主が住むために購入する物件なので、入居者には退去してもらい、空家にしてから不動産売却をする方法があります。
『居住用物件として売り出す』
購入希望者が自分自身で住むための物件として、不動産売却する方法です。
物件を購入しようと検討している人のほとんどは、投資用としてではなく居住用として探している人が多いです。
その為、購入希望者が多く、早期に不動産売却することも可能になります。
[注意点]
現在の賃貸借契約が「定期借家契約」の場合、期間が満了すれば入居者は退去しなければなりませんので、トラブルになる事も退去をお願いすることもありません。
後は入居者が退去した後に売却活動を始めれば良いだけです。
しかし、現在の賃貸借契約が「定期借家契約」ではない、普通の賃貸借契約だった場合、現在の入居者に退去をお願いしなければなりません。
普通賃貸借契約の場合、入居者は契約更新を希望することができ、オーナーがこの更新を断るには「正当な事由」が必要になります。
また「正当な事由」に物件の売却は含まれません。
『収益物件として売り出す』
収益物件として投資家をターゲットに不動産売却する方法です。
この場合、現在の入居者に退去をお願いすることがないため、トラブルに発展するケースは少ないものの、収益用として購入を希望する投資家が少ないというデメリットもあります。
[注意点]
売却を予定している物件が賃貸中の場合、物件の内覧をすることができませんので、現在の入居者が退去したあとの室内の改装費や修理費が多額になってしまうこともあります。
その為、現在の入居者が入居する前の室内の写真や外観を見て判断しなければなりません。
また、物件の売却理由については明確に説明をしておきましょう。
収益用の物件の場合、順調に収益が上がっていれば不動産売却する必要がないと思われます。
その為、入居者が家賃の滞納をし始めたのか、近隣とのトラブルがあったのか、管理組合との間に問題でも生じたのかと、疑ってしまいます。
売却理由を明確にすることで、購入希望者の不安は取り除かれます。
【ファミリー向け賃貸物件の不動産売却には困難がいっぱい】
ご自身が転勤や異動で留守の間だけ、ファミリー用のマンションや一戸建てを賃貸に出している人も少なくないです。
いずれ戻ってくるからと思い留守の間だけでも家賃収入を得るということは資産運用法と言えますが、もし事情が変わりマンションや一戸建てに戻らないと決まった場合、売却をするのか、そのまま所有し続けるのかの選択を迫られます。
このような場合、不動産売却を選ぶ所有者の方が多いです。
ですが、賃貸中のファミリー物件の売却は非常に困難です。
居住用として売却する場合でも、現在の入居者がいつ退去するのかがわからない為、販売活動が行えず買主は入居できるタイミングがわからない。
また、所有者の物件ではあるが、現入居者の許可なく室内を内覧させることが出来ないため買い手がつきにくい。
居住用としての売却が難しいのであれば、投資用として売却をする方法があると思われますが、これも困難を極めます。
投資用の物件の場合、単身者用マンションが一般的です。
その為、ファミリー物件は物件価格が高い割には、収益はいまいちで不動産市場としては人気がありません。
『まずは現在の入居者に声を掛ける』
分譲マンションなどのファミリー向けマンションを借りている人の中には、物件購入を検討していてお試しで借りているケースもあります。
現在のマンションで売りに出ている部屋がなかったため、賃貸で借りている人にとっては、売却の話を持ちかけられると、飛びついて購入するケースも多いです。
理想は現在の入居者に購入してもらう方が、トラブルにもなりませんし、購入希望者を募集する手間も省けるので一番良い方法なのですが、そううまくはいきません。
[賃貸中の物件を売却するうえの４つの法則]
- 現在の入居者に対して購入意思があるかを確認する
- 購入意思があるかどうかを聞き出すタイミングで、退去の予定がないかも確認する
- もし、退去予定がある場合は、一般の売却物件として売却活動をする
- 一般の売却が難しい場合、買取などの選択も考慮する
【不動産売却】賃貸中の物件の売却方法とは？～まとめ～
売却予定の物件がワンルームなどの単身者向けの物件の場合、投資用と居住用の両方で売却活動する事ができますが、ファミリー物件の場合、投資用としてはほとんど買い手が見つからない為、居住用として売却することをおすすめします。
不動産の売却について、先ずは査定依頼を実施してみましょう。
