競売と任意売却の違いとは？

【競売とは？】

一般的に不動産を購入する場合、住宅ローンを組んで購入をしますが、この時銀行と買主の間で購入した不動産に対して『抵当権』を設定しています。

万が一住宅ローンの返済ができなくなった場合などに、不動産の売却益から残債を回収できるように保険をかけています。

返済が滞り続けると銀行などの金融機関は裁判所を通して優先的に不動産を売却することができ、その売却代金から残った残債を回収する方法を『競売』といいます。

競売に掛けられる期間としては滞納を始めてから4ヶ月～6ヶ月程度で強制的に売却されてしまします。

競売にかけられた不動産は通常の取引額の約60％～70％の価格で取引されることが多いため、債務者にとっては不動産が売れても多額の残債が残る場合がほとんどです。

ローンの支払いが滞ってしまった場合の売却方法には任意売却という方法も残されています。

競売とは異なる売却方法で、不動産の売却額が残債を下回っても抵当権を解除できるという解決方法です。

競売は裁判所が間に入るため、強制的な取引になりますが、任意売却は債務者の判断で取引が行えるという大きな違いがあります。

そこで、任意売却と競売の違いを比較してみましたので参考にしていただけると幸いです。

【競売と任意売却の4つの大きな違い】

金銭面

競売の場合：市場価格の60％～70％での売却額になることが多い

任意売却の場合：市場価格の同程度の売却額になることが多い

任意売却での売却の場合は、通常の売却額で取引することができるため、うまくいけば残債を0にすることもできますが、競売の場合は通常の70％程度の売却額にしかなりませんので、残債は多く残ってしまいます。

引越し面

競売の場合；買い手が見つかってしまえば強制退去させられる

任意売却の場合：引越し時期は自由に決定することができ、債権者との相談で引越し費用の確保もすることができる

任意売却の場合、債権者との相談の上引越し費用を最大30万円を売却代金から支給してくれる場合があります。

一方競売では、債務者の引越し先が決まっていようと決まってなかろうが、買い手が見つかってしまえば、最終的には強制退去させられます。

中には早く退去して欲しいからという理由で落札者が引越し費用を出してくれるケースもあるようです。

精神面

競売の場合：裁判所やインターネットに物件の情報が開示され、近所に知られる可能性がある

任意売却の場合：一般の売却とほぼ変わらないので、周囲に知られることなく売却ができる

任意売却は外見上、通常の売買と変わらないので、周囲にローンが支払えなくなったから売りに出しているとは気づかれにくいです。

また、通常の取引なので競売のように家を追い出されるといった精神的な負担がありません。

一方競売は、自分家の情報がインターネット上に公開されたり、新聞やチラシなどにも掲載される事がある為、周囲に気づかれる事があります。

債権者

競売の場合：ローンの残債が多く残り売却後の返済が厳しくなる

任意売却の場合：ローンの残債を分割支払いにしてもらえるなどの対応が柔軟

任意売却は債権者との相談で、売却後の残債の支払い方法や金額などの相談が柔軟に対応してもらえる事が多いです。

一方競売は、残ってしまった残債を一括で支払わなければならないことが多く、売却後の負担が非常に大きいです。

『任意売却が向いている人』

・売却後も現在の家に住み続けたい方

任意売却は通常の売買と同じように買い手を選ぶことができるため、現在の家にそのまま住み続けたいと考えるなら、親族や投資家などに家を購入してもらい、家賃を支払いそのまま住み続けることが可能です。

・住宅ローンがアンダーローンの方

アンダーローンとは、不動産の売却額が住宅ローンの残債よりも高いことをいい、アンダーローンの場合は、任意売却がおすすめです。

不動産を査定してもらい、残債が完済できそうなら迷わず任意売却をした方が良いです。

『競売が向いている人』

・自己破産が決定している人、または予定している人

売却後に自己破産する場合、残債を返済する必要がありませんので、調整が煩雑な任意売却を選択する必要ありません。

競売の方が現在の家に長く住み続ける事ができるため、生活を立て直すには競売の方が向いています。

しかし、自己破産をしても連帯保証人を立てている場合、連帯保証人には残債の取立てが移りますので、自己破産する際は連帯保証人の承諾が必要になります。

・債権者が多い人

銀行以外にも消費者金融からも借り入れをしている人の場合、任意売却を行うと調整が難しく、手続きも面倒なため、競売がおすすめです。

競売の場合、売却額の配分ルールが決まっておりますので、話し合いや調整をする必要がありません。