【任意売却とは！？】
不動産を購入する際には住宅ローンを組んで購入する人がほとんどですが、しっかりと計画した上で借り入れをしたつもりが、会社の業績悪化で収入の減少や、リストラ、会社の倒産などで、当初計画していた返済計画が困難になることがあります。
中長期的に続く収入現象は金銭的にも負担が大きくなりますので、早めの対策が必要になります。
住宅ローンを借りる際には金融機関などが抵当権を設定していますので、住宅ローンを滞納してしまうと、抵当権が実行され不動産が競売にかけられることになります。
しかし、住宅ローンを滞納してしまった場合の不動産の売却方法は競売だけではありません。
住宅ローンを滞納してしまった場合には、金融機関が競売という方法で売却をし、住宅ローンの債務に充てることになりますが、これを回避する方法が任意売却です。
管轄の裁判所に競売の申し立てを行い、裁判所で競売の決定がされると手続きが開始されます。
『任意売却は最終手段？』
競売は金融機関に不動産を差し押さえられて強制的に売却されるので、所有者が自ら売却するのとは異なります。
逆に、所有者の意思で売却できる方法が任意売却で、競売を避けるためにできる最終手段になります。
任意売却は不動産を売却してもなお残債が残る場合にできる売却方法なので、通常の売却とは異なり様々な手続きが必要になります。
【任意売却のメリット】
- 通常の相場での価格で売却できる
金融機関に不動産を差し押さえられて競売にかけられてしまうと、通常の半値近い価格で取引されることもありますが、任意売却の場合は通常の相場と同じ金額で売却が可能です。
住宅ローンの残債を少しでも少なくできるので今後の返済が楽になります。
- 任意売却後の返済計画が柔軟に行える
任意売却をした後でも住宅ローンの支払いは残ります。
しかし、債権者(金融機関など)は債務者の事情や現在の経済状況を考慮して、今後の返済計画の相談をしてくれます。
債務者が毎月無理なく支払える金額の相談ができますので、賃貸住宅を借りる際の諸費用や、引越し代等を売却金額から差し引いて支給してくれる事もあります。
- 通常の売主という立場で売却ができる
任意売却は通常の売却と同様に不動産会社に物件の販売を依頼し、売買を行いますので通女の売主としての立場で売却ができます。
通常の売却と同様物件の目標売却額や契約日、引渡し時期等の設定ができ、不動産の売主としての立場で交渉ができるのが、任意売却の強みです。
- 売却にかかる諸費用が0円
通常の売却では不動産を売却すると、仲介手数料等の諸費用がかかりますのが、任意売却の場合はこれらの費用がかかりません。
とはいえ、不動産会社への仲介手数料等の費用は支払わなければなりませんので、任意売却の場合は、物件の売却金額からこれらの諸費用を支払うことが認められています。
【任意売却のデメリット】
- 通常の売却に比べ時間がかかる
通常の売却の場合、住宅ローンの残債を一括で返済してしまうため、債権者である銀行などと交渉や相談をする必要がありません。
しかし、任意売却の場合、不動産を売却してもなお住宅ローンが残ってしまうため、債権者の同意が必要になります。
この時に売却に必要な経費や、引越し代等の交渉を行う必要があり、各項目ごとに予備交渉、本交渉、確定報告が必要になります。
- 必ず売却できるとは限らない
任意売却には債権者の同意はもちろん、保証人がいる場合は保証人の同意も必要になります。
その為、どちらかの同意が取れない場合には、任意売却をすることができません。
- 時間の猶予がない
住宅ローンを滞納してしまうと、債権者である銀行は法的な手続きを取り資金の回収をしてきます。
こうした方法を『競売』といい、債務者の意志とは関係なしに強制的に売却されてしまいます。
競売は一旦申し立てを行うと、自動的に手続きが進んでしまうため、この手続きが完了するまでに売却を成立させる必要があります。
これに間に合わなければ競売物件として強制的に売却されます。
- 自ら依頼をする不動産会社を選ぶ必要がある
任意売却を行うには不動産のプロに任せるしかありませんが、自らが任せる不動産会社を選び、依頼をしなければなりません。
不動産会社にはそれぞれ得意分野がありますので、任意売却をあまり扱っていない不動産会社に依頼をしてしまうと、時間だけかかってしまい結局売れなかったということにもなりかねませんので、依頼するなら任意売却や競売を専門で取り扱っている不動産会社に任せましょう。
【任意売却のメリットとデメリット～まとめ～】
任意売却は通常の売却に比べ時間的な余裕があまりありませんので、スピード感をもって手続きをする必要があります。
正直買主を選んでいる余裕はありませんので、購入希望者が現れただけでも良しとし、できるだけ購入希望者の要望に応えるようにすれば、早期売却にも繋がります。
競売で強制的に売却されてしまう前に早めの対応をすることをおすすめします。
不動産売却については、先ずは無料査定の依頼を実施してみましょう。
