２０００年に施工された住宅の品質確保の促進等に関する法律により、住宅を施工する会社に対して瑕疵担保責任が義務付けられました。
瑕疵とは欠陥の事で、本来あるべき性能や品質が備わっていない状態のことをいいます。
この住宅瑕疵担保責任保険のおかげで、新築住宅を購入した買主は不動産の引き渡しから１０年間、雨漏りや建物の基本構造部分に問題が発生した場合に無償で修理を行ってくれます。
しかし、保険の対象となるのはあくまでも雨漏りと基本構造部分です。
建物の基本構造部分の歪みなどが原因ではないクロスの剥がれや設備などはこれには含まれません。
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【住宅瑕疵(かし)担保責任保険とは？】
住宅瑕疵担保履行法がスタートし、新築住宅を供給する事業者に対して、『保証金の供託』または『保険加入』のどちらかで資力確保措置を義務づけるものです
もし、不動産の引き渡しを受けてから１０年の間に施工した事業者が倒産してしまった場合でも、買主の少ない金額で瑕疵の補修が行えるように保険金や保証金で費用をカバーしてくれます。
『住宅瑕疵担保責任の範囲』
住宅瑕疵担保履行法では建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分。
［木造の戸建ての場合］
：構造耐力上主要な部分
小屋組
屋根版
斜材
壁
横架材
柱
床版
土台
基礎
：雨水の侵入を防止する部分
屋根
開口部
外壁
［鉄筋コンクリート造りの共同住宅の場合］
：構造耐力上主要な部分
屋根版
床版
外壁
壁
床版
基礎
基礎杭
：雨水の侵入を防止する部分
排水管
屋根
開口部
外壁
『保険制度とは』
物件の引き渡し後１０年以内に瑕疵が見つかり、補修を行った事業者に保険金が支払われる制度で、国土交通大臣が指定する保険法人の提供する［新築住宅の保険］です。
万が一建設事業者が倒産などで補修ができないなどの場合、買主は保険法人に対して修理や補修にかかった費用を保険法人に対して直接請求することができます。
『供託制度とは』
新築住宅を建築した事業者は引き渡した不動産に瑕疵があれば補修を行う義務を負いますが、事業者が倒産した場合に備えて、事業者が法律で定められた額の保証金を法務局などの供託所に預けておく制度の事です。
もし、引き渡し後に瑕疵を発見した場合、事業者に補修をするように請求できますが、万が一事業者が倒産をしていた場合、供託所に補修にかかった費用を請求できます。
『適用時期』
２００９年（平成２１年）１０月１日以降に引き渡された不動産について適用されます。
これ以降にひきわたされる不動産については「保証金の供託」または「保険の加入」が必要となります。
『適用対象となる建物』
不動産会社が売主である［新築住宅］を対象としています。
［住宅］とは戸建てや分譲マンション、賃貸マンションなどの居住用の家屋すべてを指します。
また、［新築住宅］とは、住宅の建設工事が完了した日から起算して１年以内、なおかつ一度も人の居住がない家屋の事を［新築］と呼びます。
『適用対象とならない建物』
［新築住宅］ではない建物すべて。
［新築住宅］ではない建物とは以下のものです。
・竣工後人が居住することはなかったが、１年以上が経過している住宅、また人が一度でも居住した不動産は新築住宅とは呼べない。
・倉庫や物置、車庫といった住宅ではない建物は人が住むように建設されたものではないので適用外になります。
・新築住宅ではあるが、買主又は発注者が宅建業者であり、自らが賃貸する場合。
【保険制度と供託制度】
『誰が保険料を納めるのか？』
新築住宅を供給する「建設業者」や「宅地建物取引業者」などの事業者が国土交通大臣の指定を受けた保険法人に対して支払います。
『保険と供託はどっちが安心？』
保険と供託はどちらも新築住宅を取得する際の安心を確保するためにできた制度なので、どちらも安心して住宅を購入することができます。
また、保険に加入している住宅を取得した人は、指定住宅紛争処理機関の紛争処理を利用することができます。
『指定住宅紛争処理機関とは』
建設住宅性能評価書が交付された住宅について、建設工事の請負契約や売買契約に関して紛争が起きてしまった場合に、紛争の当事者の双方又は一方からの申請により紛争のあっせん・調停・仲裁の業務を行う機関の事を言います。
各都道府県の弁護士や民法上の社団法人・財団法人のみが指定住宅紛争処理機関になることができる。
指定住宅紛争処理機関を利用するには以下の点が重要となる。
- 建設住宅性能評価書が交付されている住宅である事。
- 紛争処理を申請する際の費用は原則として１万円
- 紛争処理の対象は評価書に記載された事項に限定されない
- 民事裁判への移行も可能である
【住宅瑕疵担保責任保険とは！？~まとめ~】
新築住宅を購入する上でこうした保険に加入していることは買主側としては非常に安心できます。
供託と保険ではどちらも引き渡し後の瑕疵について補修などの責任義務はありますが、指定住宅紛争処理機関を利用できることから、万が一のことを考えると保険の方が良いでしょう。
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