人生の中で一番大きな買い物と言える不動産。
折角苦労して手に入れた夢のマイホームを生活環境の変化で手放さなければならない事情が出てきた場合、まず売却を考えられるでしょう。
しかし、売却しようにも住宅ローンの残債があり、すぐに返済出来る金額ではない場合、売却ができないのではと思っている方も多いようですが、先に結論を言うと住宅ローンの残債が残っていても家は売ることができます。
ここではそんな住宅ローンの残債が残っていても家を売却する方法を詳しく説明します。
なぜ住宅ローンを完済しなければ売れないのか？
不動産を購入する際には必ずと言っていいほどついてくるのが『抵当権』です。
この『抵当権』とは、万が一住宅ローンが返済できなくなった場合、銀行が物件を差し押さえすることが出来る権利の事です。
このことを『抵当権の実行』と言います。
この『抵当権』を外すためには住宅ローンの完済が条件になります。
ですから物件の購入希望者はこの『抵当権』が付いていない物件、または決済時に住宅ローンの完済し『抵当権』を外すことが出来る物件が大前提になります。
希に『抵当権』が残っていても旧所有者が残債を支払っているから売れるのではないかと思っている人もいます。
しかし、旧所有者が住宅ローンを支払えなくなり『抵当権の実行』された場合、新所有者の物件が差し押さえられてしまいます。
購入者はそんなリスクを冒してまで高額な不動産を買う意味がありません。
そのため住宅ローンの完済=『抵当権』の消除が必要なのです。
住宅ローンの残債が残っている家を売る方法
家を売るには人それぞれ理由があります。
買ったばかりの家を急遽転勤が決まり手放さなければならなかったり、子供が独立をしたので住み替えを考えていたり、離婚で家を手放す場合など。
住宅ローンの残債よりも売買代金の方が高い場合
住宅ローンの残債が残っていても物件引渡し時には残が0になっていればいいので、残っている住宅ローンの残債よりも物件の売買代金の方が高い場合には売却できます。
しかし、ここで注意していただきたいのが、家を売った際にかかる諸費用です。
例えば住宅ローンの残債が2000万円あり売買代金がちょうど2000万円だった場合、住宅ローンの残債は0にできるが売却時の諸費用分の金額が足りません。
この時、手持ちのお金で諸費用分を支払えれば問題はないのですが、万が一支払えない場合は売ることができません。
そのため売買代金から諸費用を引いた金額が住宅ローンの残債よりも高くなければなりません。
2000万円の残債に対し売買代金が2200万円だった場合は2000万円で残債を0にし、残りの200万円で諸費用も支払いできますので売ることが可能です。
住宅ローンの残債よりも売買代金の方が低い場合
上記の諸費用が足りない場合と同じことなのですが、不足分を手持ちのお金で賄うか、または、親族等にお金を工面してもらうかで足りない分を補填してもらう方法です。
住宅ローンを支払い始めたばかりはあまり元金が減らないので、購入してまだ日の浅いうちに売却をしなければならない場合などはこういったケースもありえます。
また、築年数が経っている物件などは新築時に比べどんどん性能が落ちていくので必然的に売買代金も下がります。
そのため住宅ローンの残債よりも売買代金の方が下回ることも多いです。
任意売却をする方法
任意売却とは住宅ローンの残債が残っていても売れるという事です。
住宅ローンを順調に返していた人がある日突然リストラにあい返済が出来なくなる事や、転職や降格により給料が大幅に減ってしまった人、離婚で多額の慰謝料を支払わなければならない人、病気などでやむなく退職をしなければならなくなった人など様々な理由があります。
このように住宅ローンの返済に困っている方にまとまった金額を用意することは困難です。
売るに売れずに困っている方におすすめするのがこの任意売却というものです。
任意売却をするには住宅ローンを組んでいる金融機関の同意を得る必要があります。
任意売却に応じてくれる理由としては少しでも住宅ローンを返して欲しいからです。
また住宅ローンの返済が困難になった物件は裁判所に不動産の競売を申し立てなければなりません。
競売には競売費用がかかりますし、競売物件は相場よりもはるかに安価な値段で取引されます。
そのため銀行は競売にかけられる前に任意売却に応じてローンの回収を図るのです。
お金を貸している銀行からすると少しでも多くのお金を返してもらおうとするのが当たり前ですよね。
ですから2000万円の残債があるが相場から見て、この物件は1500万円にしかならないと分かっていても、売却に応じてくれるのです。
2000万円を回収しそびれるより500万円の方が傷は浅いですからね。
任意売却はやむおえなく住宅ローンを支払っていけなくなった方への救済措置ですので、支払い能力のある人が任意売却をしたいといっても銀行は認めてくれません。
