不動産売却の税金関連

相続した不動産を売却する際にかかる税金とは?

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税制から見た不動産売却

相続したが実際にはその不動産に住まない為に売却を検討している人も少なくないのではないでしょうか。

相続したこれらの財産を、遺産分割協議により分割する場合に、その後の権利や管理が複雑になるために、不動産を売却して現金にしてから分割する[換価分割]として売却する方法があります。

 

今回は相続した不動産を売却する際にかかる税金について解説していきます。

【不動産を売却した場合の税金】

不動産を売却した場合の税金

不動産を売却した時に出る利益(譲渡所得)は、売却した時の価格から、購入した時にかかった原価を差し引いて、更にそこから売却するのにかかった諸費用を差し引くことで計算されます。

 

この売却した時の価格を「譲渡対価」といい、購入するのにかかった原価を「取得費」、売却するのにかかった諸費用を「譲渡費用」と言います。

 

これを式に表すと以下のようになります。

 

譲渡所得=譲渡対価-(取得費+譲渡費用)

 

この計算で得られた譲渡所得に対して「一定の税率」を掛けた所得税と住民税が課税されます。

次にこれらの一定の税率について解説します。

【不動産の所有期間と譲渡税の計算方法】

不動産の所有期間と譲渡税の計算方法

まず、不動産は所有期間が長い(長期譲渡所得)ほど税率が低くなり、所有期間が短い(短期譲渡所得)と税率は高くなります。

 

不動産を所有した期間が、譲渡した年の1月1日時点で5年に満たない場合は『短期譲渡所得』となり、5年を超えるものを『長期譲渡所得』となります。

 

また、建物と土地は別々に所有期間を計算しますので、例えば土地が長期譲渡所得で、建物が短期譲渡所得になる可能性もあるため注意が必要です。

なお、所有期間とは相続の場合、被相続人(亡くなられた人)が所有した時点からの計算になります。

 

税率を以下に表でまとめてみました。

所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税
長期譲渡所得 5年を超える 15% 5% ※2.1%
短期譲渡所得 5年を超えない 30% 9% ※2.1%

※復興特別所得税=東日本大震災により被災した地域の復興財源を確保するための所得税で2013年(平成25年)1月から2037年12月までの25年間課税されます。

長期なら15%の所得税率で計算した額の2.1%、短期なら30%の所得税で計算した額に2.1%が課税されます。

 

この譲渡所得税の税率を元に以下の計算方法をして、実際に納税する額を割り出します。

計算方法
課税譲渡所得金額 譲渡所得-(取得費+譲渡所得)=課税譲渡所得金額
譲渡所得税の納付額 課税譲渡所得金額×(15%+5%または30%+9%)=納付額

課税譲渡所得金額とは売却した価格からその不動産を購入しようとした時にかかった費用と売却するのにかかった費用を引いた金額。

 

これらの計算で出た、譲渡所得金額に上記で説明した、長期譲渡所得税率又は短期譲渡所得税率の税率で計算すれば譲渡所得に金額が計算できます。

 

具体的な例を挙げると、長期譲渡所得の場合、5000万円で購入した土地があり、この土地が6500万円で売却でき、譲渡費用に500万円がかかったケースを例にあげて計算していきます。

 

6500万円-(5000万円+500万円)=1000万円(課税譲渡所得金額)

1000万円×(15%+5%)=200万円が譲渡所得税の納税額となります。

これに復興特別所得税を加算すると

1000万円×15%=150万円×2.1%=3万1500円が加算される計算になります。

【不動産売却における印紙税と登録免許税】

不動産売却における印紙税と登録免許税

課税譲渡所得税の他には、所有権移転登記をした際にかかる、登録免許税と印紙税があります。

通常登録免許税は買主が負担するのですが、もし売主が登録免許税を負担してくれるとしたら、次のことが考えられます。

 

・現住所と登記上の住所が異なっている場合;住所変更登記

・住宅ローンが完済できていない;抵当権抹消登記

 

住所変更登記が必要になる場合としては、売却した後に引っ越しをして違う住所地で印鑑登録を行い印鑑登録証明書の住所と登記上の住所が異なってしまうケースです。

 

抵当権とは、不動産を購入する際に住宅ローンを使用した場合、万が一ローンが支払えなくなった場合に備えて銀行が不動産を差し押さえできる権利のことを言います。

抵当権は住宅ローンを完済することで抹消することができ、それには登記が必要です。

【相続した不動産を売却する際にかかる税金とは?~まとめ~】

相続した不動産を売却する際にかかる税金とは?~まとめ~

不動産を売却した際にかかる税金は主に2つあります。

必ず必要になる税金は、印紙税と登録免許税があり、利益が出た場合に必要な税金としては、住民税と譲渡所得税、復興特別所得税があります。

 

また、その他には不動産会社に支払う仲介手数料の消費税もあります。

 

不動産取引において、売主が動く金額が大きいため税金もそれに伴って多くなります。

これらの税金は税制や特例などを活用することで節税をすることもできます。

税制の改定などで変更されることもありますので、詳しくは税理士や税務署に相談することをお勧めしますが、これを読んで税金に対する理解を深めていただければと思います。

 

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