銀行などの金融機関から高額な住宅ローンを組んで手に入れた夢のマイホーム。
順風満帆だった人生設計も環境の変化により折角苦労して手に入れたマイホームを手放さなければならない事情もあります。
ご自身の都合により不動産を売却する場合と違い、リストラや減給などにより住宅ローンを支払うことができなくなり、やむなく不動産を売却しなければならないのは本当に辛い事だと思います。
こうした理由で住宅ローンが支払えなくなった場合現在住んでいる家はどうなるのか不安ですよね。
ここでは住宅ローンを支払えなくなったあとどうなるのか、また支払えなくなった場合「すぐに家を追い出されるでは」と勘違いされている方も多いので、この勘違いに関しても併せて説明します。
住宅ローンが支払えなくなった場合の流れ
住宅ローンが１日遅れたからといってすぐに銀行に差し押さえられることはありません。
まず電話や書面で支払いの催促をされ「○日までに支払ってください」といった期日を指定した書面が送られて来ます。
この期限内に支払えば全く問題はありません。
しかし、書面に記載されている期限が過ぎても支払えない場合、銀行の優遇金利の適用ができなくなったり、延滞金がかかることもあります。
ここまで来ると催促状ではなく『催告状』や『督促状』という書面に変わり、万が一返済が難しそうな人が取りうる手段が書かれた書類が届きます。
要するに『任意売却』しませんかという提案をされます。
それでもなお支払いができない場合は、住宅ローン保証会社が銀行に住宅ローンの一括返済をしてしまい、『今後の債権は保証会社に移りました』という内容の書面が届きます。
こうなると今後は銀行にお金を返すのではなく、保証会社に返済していく形になります。
ここまで来ると延滞をしてしまったら即差し押さえられると思っていいです。
銀行にように支払いを待ってくれるような事はありません。
また連帯保証人がある契約なら連帯保証人に全額返済するように連絡が入ることがあります。
任意売却と競売
やむおえない事情によりどうしても住宅ローンの返済ができない場合、最終的には家を手放すしか方法はありません。
家を売って得たお金で住宅ローンの残債を支払うということです。
しかし、家を売ってもまだ残債が残る方が多いです。
つまり家を手放したが住宅ローンの残債はまだ残っていることになります。
こうなると賃貸に住みながらローンの残債も支払わなければなりません。
それでは家を手放したが逆に月々の支払いが多くなってしまい前より厳しい状況に陥ってしまいます。
そうならないために『任意売却』という制度があります。
『任意売却』とは住宅ローンの残債が残っていても家を売ることができます。
『任意売却』では住宅ローンの残債と売買代金の差額を自己資金から用意することなく家を売却できます。
売却に伴う不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用なども支払う必要はありません。
『任意売却』は3回以上の延滞が続いてしまい、いわゆる『ブラックリスト』に登録されてしまう状況の事で、競売での強制売却による資金の回収をする際、一時的に手続きのストップしてもらいます。
ストップしている期間内(約3ヶ月から6ヶ月)に販売活動を行い、一般市場の相場の価格で売買をするというものです。
競売とは強制的に売却され、相場の5～7割程度の相場でしか売却できません。
そのため銀行は競売に掛かる前に任意売却を勧めてくるのです。
住宅ローンに関するよくある勘違い
住宅ローンを滞納してしまった場合によく勘違いされることが「住宅ローンを滞納してしまったからすぐに退去を迫られる」、「１回でも遅れるとブラックリストに登録される」、「勝手に家を売られる」というものがあります。
あながち間違ってはいないが少し大げさな気がします。
前述したように書面による催告や通達があってから初めて退去なり強制売却などの手続きを行いますので、こういった勘違いを鵜呑みにしないようにしましょう。
住宅ローンの返済が滞りそうな場合はすぐに銀行に相談しよう
給料の減額やリストラなどで住宅ローンの返済が滞りそうな場合は、延滞してからではなく延滞する前に銀行に相談するようにしましょう。
延滞をしてからだと信用を失ってしまいますので、返済が滞る前に速やかに相談しましょう。
給料の減額やリストラによる収入が低下すれば、住宅ローンを支払うのに貯金を切り崩していくなどして支払っていくしかありません。
しかし、いつまでも貯金があるわけでもありませんので、大体これぐらいから返済が厳しくなるなと目安がつくはずです。
ですから返済ができなくなることがわかった時点で、銀行に相談しにいきましょう。
滞納前と滞納後では取れる対策は、滞納前の方が多くあります。
もう少し金利の低いローンに借り換えや、返済期間の延長、返済額の見直しなど取れる対策はたくさんあります。
まだ信用があるうちに早めの相談をおすすめします。
