不動産を売却する際の控除や特例とは？

不動産の売却を検討しているが、どのような制度が使えるのか、どんな場合に税金がかかるのか、また控除を適用することが出来るのかなど、様々な問題が出てきます。

不動産を売却すると場合によっては税金の負担が重たくなる可能性も出てきますのでしっかりと理解しておくことで節税対策にもなるのできちんと理解しておきましょう。

現在売却を検討している物件が特例や控除が適用できるのかどうかを、不動産売却前に勉強しておくことをお勧めします。

またそれでもわからないという方は、お近くの税務署まで行き相談することをお勧めします。

【不動産売却：3000万円特別控除！？】

不動産を売却した際に得た譲渡所得には、所得税や住民税等がかかってきますが、マイホームを売却した場合には、その譲渡所得から3000万円を差し引けるという制度があります。

この特例を使った計算式が以下のとおりです。

[(譲渡所得－3000万円)×税率＝税額]

譲渡所得が3000万円より少なければ、当然税額は0になり、もし3000万円を超える譲渡所得があった場合は、超えた金額について税率をかけて計算します。

税率は売却した不動産の所有期間が５年以下か、5年超かにより異なり、10年を超えるとさらに税率が低くなります。

例：譲渡所得　4000万円

所有期間　7年

所得税・復興特別所得税：

(4000万円－3000万円)×15.315％＝153万1500円

住民税：

(4000万円－3000万円)×5％＝50万円

合計：203万1500円

【不動産売却：居住用財産の軽減税率の特例】

マイホームを売却して利益が出た場合、一定の条件を満たせば、出た利益に乗ずる税率が通常よりも軽くなるという特例の事を言います。

計算方法は

［利益×税率＝税金］

通常の不動産売却であれば課される税率は国税15％、住民税5％ですが、この特例を使うことで6000万円までの利益に対して課される税率は国税が10％、住民税が4％になります。

『居住用財産の軽減税率の特例の適用条件とは』

※居住の用に供していたか

・転勤や単身赴任などで配偶書と離れて居住しているが、その事情が解消された場合にはまた配偶者と暮らすこととなる場合には、その配偶者が住んでいる家はその者にとっても生活の拠点となる。

・上記の家を含めた拠点が2以上ある場合には、その者が主として生活の拠点としていた所のみが適用対象になる。

・入居した理由がこの特例の適用を受けるための場合は対象外

・家屋の建築中の間だけ等の仮住まいのような一時的な目的で入居したと認められる場合は特例対象外

・趣味や娯楽、保養、別荘等の目的で有する場合は対象外

※所有期間が10年を超えているか

不動産を売却した年の1月1日時点において所有期間が10年を超えていない場合には、この特例は適用できません。

例えば平成30年に売却した場合、平成19年12月31日以前に取得した居住用のものでないと該当しません。

※転居した場合、その日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しているか

※家や土地の所有者はあなたなのか

建物と土地の所有者が異なっている場合、この特例は適用できません。

但し所有者が異なっていてもその譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超え、その家屋の所有者と土地の所有者が行った譲渡が以下を満たしている場合は適用ができる。

・土地と建物共に譲渡されているもの

・土地の所有者と家屋の所有者とが親族関係で、且つ生計を一にしていること

・その家屋に家屋の所有者と土地の所有者が共に住んでいる家屋であること

『手続きには確定申告が必要』

軽減税率の特例や3000万円の特別控除を受けるためには、不動産を譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を受けなければなりません。

控除の内容によっては確定申告に必要な書類は異なりますので、どの控除を受けるのかを把握して、あらかじめ必要書類を準備しておきましょう。

【不動産：買換え時の特例】

マイホームを買い換えたが、譲渡損失が出てしまった場合などは損益通算ができます。

また控除しきれなかった分は繰越控除が可能です。

譲渡所得と給与所得は合わせることができませんが、この特例の要件を満たすことで、他の所得から損失分を控除できて、さらに控除しきれなかった分は譲渡年の翌年以降3年間控除することができます。

【住宅ローンがあるマイホームで譲渡損失が生じた場合の特例】

マイホームに住宅ローンが残っていて、売却をしたが住宅ローンの残債以下の価格でしか売却できなく、損失を出してしまった場合には、その他の所得との損益通算ができる。

また控除しきれなかった分は譲渡年の翌年以後３年間控除することができます。