不動産を売却する際、できるだけ高く売りたいと思うのが当たり前だと思いますが、不動産を売却する上で売主の不利になりそうな情報まで、購入希望者に伝えてしまうと希望の価格で売却できない、または取引自体流れてしまうかもしれませんよね。
ですが、購入希望者に伝えなければいけない事まで黙って不動産取引を成立させてしまうと、重大なトラブルに繋がることもある為、不動産取引では売主が知っている欠陥などの情報は購入希望者や不動産会社に伝えなければいけません。
このことを『告知義務』と言い、告知義務に違反すればトラブルに発展することはもちろん、罰せられる可能性もあります。
今回は告知事項についてわかりやすく解説していきます。
【不動産売却する際の告知義務とは！？】
不動産を売却する際には、売主の知っている情報(欠陥など)は購入希望者や不動産会社に伝えなければいけません。
例えば雨漏りがしていることを知りながら不動産を売却してしまうと告知義務違反となります。
告知義務違反をすると損害賠償の請求や、最悪の場合、契約の解除なんてことも起こりうることなので、しっかりと伝えるようにしましょう。
『告知義務を怠るとどうなるのか』
もし、重大な欠陥を知っておきながら告知をせずに売却してしまった場合はどうなるのでしょうか？
結果としては、告知義務違反として莫大な損害賠償問題に発展する場合や、その欠陥が今後住み続けることが困難な欠陥であった場合は、契約の取り消しが認められます。
その場合、売却代金の全額返還だけではなく、損害賠償も請求されてしまう可能性があります。
１円でも高く売りたいという心理が働くため、売却に不利になりそうな情報は隠しておきたいという考えもわかりますが、告知をしなかったために莫大な損害賠償を請求される可能性もある為、不動産のいいところだけではなく、悪いところも包み隠さずすべて買主に伝えましょう。
『告知をするタイミング』
不動産の売買契約時に重要事項説明と契約書の読み合わせがあり、お互い契約の内容に合意できれば契約成立となります。
告知事項の内容は契約書や重要事項説明書に記載がされている為、買主に伝えるのは契約書、重要事項説明書にサインをする直前で構いません。
しかし、実際に契約の段階になって雨漏りの事実を聞いた買主はどう感じるでしょうか？
売主に不信感を抱くのではないでしょうか？
法律的には契約当日でも構いませんが、心情的にはもっと早い段階で告知するように心がけてください。
私が思うベストタイミングは内覧時、見学者に対して伝えるのが良いかと思います。
しかし、物件の問い合わせが入った時点で見学者に対して不動産会社から告知してもらうようにすれば、購入を見送る人もいるかもしれません。
そうなると無駄な時間が省けて効率よく売却活動ができます。
【不動産売却時の告知の範囲！？】
売主の知っている情報は告知する必要がありますが、それでは一体どこまで告知する必要があるのでしょうか？
一言で告知義務と言っても何でもかんでも伝える必要はありません。
また、告知義務には『物理的な問題』と『心理的な問題』の２つがあります。
物理的な問題は、雨漏りやシロアリ被害など、心理的な問題は物件内などで殺人や自殺などがあった場合です。
『明確な告知義務の範囲はない』
住み続けることが困難な問題であれば、伝えなければいけない事は一目瞭然ですが、例えば一カ月前に隣の住人が友人を呼んでどんちゃん騒ぎをしていた、数カ月前に一度だけ風呂の調子が悪かったなどの場合、伝えるべきでしょうか？
こうした場合、後々のトラブルを避けたいのであれば伝える方が良いでしょう。
細かな事まで伝えれば今後の売却活動に影響が出るかもしれませんが、後々のトラブルの事を考えれば些細な事でも伝えておいた方が得策と言えるでしょう。
『告知しなければならない事項』
具体的に告知しなければいけない内容や、伝える必要のない内容を挙げてみます。
※告知しなければならない事項
・雨漏りやシロアリ被害
・地盤沈下、洪水、境界トラブル
・殺人や自殺などの心理的な問題理的なもの
・火災
・騒音、異臭
・暴力団事務所、風俗、墓地、火葬場など
※告知しなくても良い事項
・建具の建付けが悪い
・日当たりが悪い
・保育所や学校が近くて日中は声がうるさいなど
・間取りが悪い
など。
両者を見ても騒音問題がどちらにも入っていないのがわかるかと思います。
騒音問題についてはとても判断が難しいので、告知するかどうかは売主の判断に任せることになります。
売主にとってはなんでもない音が、買主にとっては騒音になることもありますので非常に判断が難しいところです。
【不動産売却に不利になりそうな情報は黙っていても平気？～まとめ～】
不動産取引は莫大な金額を動くため、些細な事でも気にする人もいます。
その為、後々のトラブルを避けるためにも、とにかく嘘は言わない、不利になりそうな事を隠さない、知っていることはできる限り伝えておくという事が非常に重要になってきます。
不動産売却については、先ずは無料査定の依頼を実施してみましょう。
