【不動産売却：競売物件とは！？】
通常の不動産売買の取引では、元の所有者による売却ですが、競売の場合は『裁判所の決定により売却される物件』という事になります。
不動産を購入する際には住宅ローンを組んで購入しますが、この際に抵当権という権利を付けることが一般的です。
抵当権とは、もし住宅ローンの返済が滞ったり、遅れた場合に銀行は物件を差し押さえする事ができる権利の事を言います。
差し押さえをされると、債務者の承諾が得なくても強制的に売却をされてしまいます。
この際、裁判所が作成した評価書や調査報告書等を基に、相場の半額ほどの金額が設定され、そこから購入希望者が入札を行い、最終的に最も入札額が高かった人が物件を落札できるという仕組みです。
要するに、物件のオークションと思っていただければわかりやすいと思います。
競売物件は非常に安く購入出来る可能性がありますので、収益物件として探している人達にとっては人気物件と言えるでしょう。
【競売物件を売却する側のメリット】
一般的な売却の場合は、所有権を持っている人が、その権利を購入者に対して移転するというイメージですが、競売物件の場合、恩恵を受けられるのは所有者本人ではなく債権者である銀行等の抵当権者であることが多いです。
例えば、住宅ローンを滞納してしまったがために、その抵当権を原因として銀行が競売を申し立てるといったケースです。
返済が滞った際に、権利を原因とする競売を申し立てすることで、早い段階でも債権の回収ができるというのが、競売のメリットです。
債務者から見た競売のメリットはほぼないに等しいですが、敢えてメリットを言うなら以下の2つです。
・債権者が手続きなど全てを進めるため、手続きが必要ない
競売にかけられてしまうと不本意に手続きが進められるため、債務者が自ら手続きをする必要がありません。
・買主が内覧できないので立ち会う必要がない
競売物件は物件の内覧が出来ないため、購入希望者が現れても内覧に立ち会う必要がない。
【競売物件を売却する側のデメリット】
希に融資前の事前調査不足が原因で、物件の権利関係や建物に建築基準法上の問題があり、回収すべき債権額に届かない評価額が付く場合があります。
この場合、購入希望者側から見ると、いわくつき物件として見られ、入札自体が入らないということにもなります。
正規の価格で取引ができないぐらいの大きな瑕疵を抱えた物件には大きなデメリットになります。
また、現在の居住者の専有状況によっては、物件が老朽化しており競売落札後にも進行していたり、引渡しに時間がかかってしまうことも考えられます。
引渡しに時間がかかってしまうと、面倒な状態が長く続くことになりますのでこれもデメリットの一つと言えるでしょう。
【競売物件を購入する側のメリット】
・裁判所によって売却されるものですので、個人や法人との取引の中でのトラブルや詐欺行為などの被害に遭うことがありません。
・通常の取引では出回らないような物件が見つかる可能性がある。
通常なら売れ残ってしまうような、いびつな形をした土地や、規模の小さすぎる土地など、居住用以外として探している場合は、競売物件を探してみると良いでしょう。
・市場価格より断然安い
競売はオークション形式で販売されるため、初めの売却価格が非常に低く設定されております。
その為、通常の売却価格の60％～70％で購入することができる。
【競売物件を購入する側のデメリット】
・競売物件は現金の一括支払いのみ
通常の売買と違い、住宅ローンを組んでの購入はできません。
その為、現金一括支払いでの購入しかできません。
また、購入にかかる諸費用や落札金額まですべて一括納付ｄ￥する必要があります。
・物件の内覧不可
通常の取引の場合、たとえ現所有者が居住中であったとしても、購入希望者は室内の内覧をすることができます。
ですが、競売物件の場合、所有者の許可がない限り室内を見ることはできません。
競売によって強制的に売却されるわけですから、基本的に所有者の許可をもらうことは難しいと言えるでしょう。
・落札後のアフターフォローはなし
競売物件は基本的に内覧が出来ないため、物件購入後に見つかった瑕疵や破損等があっても損害賠償を請求することはできません。
また、物件によっては反社会的勢力の人が物件に居座っている場合などがありますが、これらの事情もすべて自己責任で解決しなければなりません。
【競売物件のメリットとデメリット~まとめ~】
競売物件は一般の売買物件とは異なり問題が非常に多い物件なので、もし購入を検討しているなら物件の持つ
様々な問題を前もって公示されている資料などで十分に理解をする必要があります。
また、落札してから引渡しまでの期間も必ずしも予定通りに行くとは限りません。
特にご自身で居住するために物件を購入しようと考えられている場合は、入居直前になってバタバタする可能性があることも覚悟しておきましょう。
不動産売却については、先ずは無料査定の依頼を実施してみましょう。
