不動産売却の基礎知識

不動産の売却時に起こりうるトラブルとは?

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不動産の売却時に起こりうるトラブルとは?

不動産売買は專門的な知識が必要で、多額のお金が動く取引ですので、トラブルや詐欺などの被害に遭うことも少なくありません。

こうしたトラブルや被害に遭わないためにも、不動産取引で起こりうるトラブルをいくつかご紹介し、併せて解決策も説明します。

【隣家とのトラブルとは!?】

不動産売却時の近隣トラブル

不動産を売却した際、トラブルが起こりやすいのは、隣家との揉め事です。

この問題を放置したままですと、後に重大なトラブルにも発展してしまう可能性があります。

 

隣家とのトラブルは人の価値観や感じ方の違いで、売主にとっては問題ではなくても、買主にとっては大問題ということもあります。

 

こうした事を防ぐためにも買主の立場に立って状況を思案することが大切です。

【隣家とのトラブル① 境界線】

不動産の売却トラブル、境界線

不動産売買では、隣の敷地の境界を正確にしておくことが大切です。

この境界を曖昧のまま取引してしまうと、後に重大なトラブルが起こる可能性もある為、隣地との教会はしっかりと確認しておくことが良いでしょう。

 

境界線の見分け方は、境界線のある部分に「境界標」と言われる印が設置されており、この境界標と境界標を結んだ内側が、売却する敷地という事です。

 

もし、境界標を紛失し確認できなくなった場合は、境界の座標値を確認できる資料や、残っている基準点、境界点を測量することで復元することができます。

 

境界の座標値を確認できる資料は以下のとおりです。

・地積測量図

・土地境界確定図面

・境界確認書

【隣家とのトラブル② 地積と測量】

隣家とのトラブル② 地積と測量

不動産を売却する際には、境界を確定する必要がありますが、これと同時に土地の測量も必要になります。

 

土地の地積には登記簿などで確認をするのが一般的です。

登記簿で確認するのも関わらずどうして測量か必要なのかというと、登記簿には実際の土地の面積と異なる地積が記載されていることがあるからです。

 

現在のような測量技術がない時代に測量が行われ、それがそのまま登記されている場合、記録上の地積と実際の地積に誤差があることもあります。

 

その為、売却の際は登記簿の記録と実際の地積が合致しているかを確認する必要があります。

 

また、土地の売却には「公募売買」と「実測売買」の2種類があり、それぞれの売却方法は異なってきます。

 

・公募売買

実際の土地の測量を行わず、土地の登記簿に記載された面積をもとにして売買代金を決定し売却する方法。

なお、売却後土地の面積に差異が生じても精算は行いません。

 

・実測売買

契約時に実際の面積を測量し、その面積にもとに売買代金を決定する方法。

土地の正確な面積で取引できるため、トラブルが起こりにくい。

【隣家とのトラブル③ 近隣環境】

隣家とのトラブル③ 近隣環境

不動産を売却する際には、近隣の環境も買主に説明する必要があります。

もし過去に、隣人とのトラブルがあった場合などでも買主に告知しておかなくてはなりません。

 

しかし、現在の状況でどの程度までを告知する必要があるのかは非常に判断が難しく、明確な線引きはできません。

 

売却後の買主に対して影響がありそうなトラブルに関しては告知する必要性があると考えれば、判断がしやすくなります。

 

例えば、売主と隣人の個人的なトラブルの場合、不動産の所有者が変わってしまえば、トラブルになることもありませんので、告知する必要がないという事です。

 

しかし、所有者が変わったとしてもトラブルになる場合は、その事を買主に告知をして詳しく事情を説明しなければなりません。

 

近隣とのトラブルで告知が必要になる場合の一例

・近隣にゴミ屋敷やゴミ置き場がある

・隣家から異様な騒音がする

・異様な匂いがする

等、こうした近隣のトラブルを買主に伝えないで売却を行った場合、契約後に裁判沙汰になるケースもありますので注意が必要です。

 

【不動産の仲介業者とのトラブルとは!?】

不動産の仲介業者とのトラブルとは!?

不動産を個人で売却するには、相当不動産に詳しい人でなければできませんので、不動産会社を間に挟んで取引を進めていくのが一般的です。

不動産のプロに間に入ってもらうことで、取引上のトラブルを減らし、スムーズに取引が進められるという利点があります。

 

ですが、不動産会社を間に挟むことで、今度は不動産会社とトラブルになるケースも少なくありません。

 

【不動産仲介業者とのトラブル① 仲介手数料】

不動産仲介業者とのトラブル① 仲介手数料

不動産の取引が完了すれば、不動産会社に仲介手数料を支払う義務が生じますが、この仲介手数料には上限額が定められており、それを超えて受け取ることはもちろん、請求するだけでも違法になります。

 

例:不動産を売却するのに広告費がかかったので仲介手数料とは別に広告費を支払って欲しいや、売れにくい物件なので仲介手数料を上限を超えて請求されたなど。

 

この場合、定められた仲介手数料以上は支払う必要はありません。

 

【不動産仲介業者とのトラブル② 媒介契約】

不動産仲介業者とのトラブル② 媒介契約

媒介契約とは、不動産会社にご自身の不動産の売却を依頼する契約の事で、この契約には3種類あります。

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの形態があります。

媒介契約の有効期限は一般的に3ヶ月ですので、その期間内に解約をすると違約金が発生することがあります。

 

契約の段階で契約期間や違約金が発生する場合などを見落としていたりすると、トラブルに発展することもありますので、しっかりと契約の内容を確認しましょう。

 

【不動産の売却時に起こりうるトラブルとは?~まとめ~】

こうしたトラブルに巻き込まれないためにも、不動産取引の内容をしっかりと頭に入れて売却活動を行いましょう。

 

不動産の売却を実施する際に、トラブルに巻き込まれないように複数の不動産会社を比較することが大切です。

また、査定依頼を実施して、所有している不動産の価値を確認してみましょう。

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