住宅ローン

不動産の耐用年数と住宅ローンの関係とは!?

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不動産売却には交渉力が必要

そろそろマイホームを購入しようかとお考えの方、新築物件か中古物件かで悩んでいませんか?

一生に一度あるかないかの大きな買い物になりますので、現金一括で購入する人はほとんどなく、多くの人が銀行などの住宅ローンを使って物件を購入します。

この時、銀行が契約者の個人情報を調べて、返済能力があるのかなどを事前に調べておきます。

しかし、調べるのは契約者だけではありません、購入する予定物件の構造や耐用年数も併せて審査されます。

新築の場合は特に気にすることではないのですが、中古物件を購入の際は耐用年数も審査の対象になってきます。

今回は住宅ローンと建物の耐用年数との関係性についてご説明します。

【不動産の法定耐用年数とは何か?】

法定耐用年数とは何か?

法定耐用年数とは国が定めた基準で、建物の使用期間のことです。

不動産は建築された時からその価値が目減りしていくと考えられており、マンションの場合は設備が対象となる。

 

法定耐用年数は実際に使用できる期間ではなく、建物の価値がなくなるまでの期間と考えて良いです。

不動産投資をする際には非常に重要になってきますが、売買においても耐用年数はとても重要です。

【不動産住宅ローンが受けられる条件に耐用年数がある】

住宅ローンが受けられる条件に耐用年数がある

銀行などの金融機関は住宅ローンを融資するにあたって、建物の耐用年数を見ます。

駅前の物件で立地も良く、内装もリフォームで綺麗になっていて、契約者に問題が無くても、耐用年数が超えてしまっていては物件の評価としてはゼロになります、

銀行は資産価値の無くなった建物に、多額の融資をしてくれるはずもありません。

建て替えや大規模修繕工事が行われることが考えられる為です。

【建物の構造別の耐用年数】

構造別の耐用年数

耐用年数には建物の構造によって決まります。

それぞれ構造別に耐用年数の長さを見比べていきます。

木造:22年

軽量鉄骨造:19年

鉄骨造:34年

鉄筋コンクリート造及び鉄骨鉄筋コンクリート造:47年

 

鉄筋コンクリート造りの場合、木造に比べて2倍以上の耐用年数がありますので、住宅ローンを受けやすいのは当たり前ですね。

【不動産の耐用年数を超過すると物件は売れない?】

耐用年数を超過すると物件は売れない?

建物の価値は耐用年数で決まります。

木造の一戸建ての場合、建物の耐用年数は22年ですが、土地は減価償却されないものですので、土地だけの価格で売却は可能です。

従って22年を超えた一戸建てでも、買主自身が建て替えや修繕を行うのであれば売却することができるという事です。マンションの場合、一つの土地をマンションの購入者で割っているため、一人あたりの持分は非常に少なく、耐用年数の超えてしまった物件には査定額がつけにくいというデメリットがあります。

【不動産の売却方法とは!?】

売却方法とは

住宅ローンの融資が受けにくいため、一般のお客さんには売れないのではないかと思いがちですが、多くの投資家や節税を考えられている高所得者の人が耐用年数の超えた建物の購入を検討しています。

また、リフォームをして再販売をメインで行っている買取業者さんにも購入してもらえる可能性があります。

ですが買取業者に買い取ってもらう場合、相場の7割~8割程度の販売額しかなりません。

再販売するためのリフォーム代や買取業者の利益などを考えると当たり前かもしれませんね。

 

新築のRC造りのマンションと耐用年数の超えた木造の物件とだったら、もちろん新築物件の方が融資は受けられやすいです。

また、銀行の審査では物件よりは契約者の属性(氏名、住所、連絡先、以外に会社の名称、住所、電話番号、役職、年収など)を重視しております。

高所得者の中には会社を経営されている方が多く、会社経営者にはオーダーメイド型の融資を受けることが出来るのです。

その為、高所得者がオーダーメイド型の融資を使って耐用年数切れの物件を購入してくれるのです。

 

一般に売却する場合と比べると、絶対数は少なくなりますが、一部の高所得者が取得してくれる場合も多く、また中には現金一括で購入してくれる方もいます。

【デメリットとは!?】

デメリットとは

・上記でも少し触れましたがマンションの場合、土地の持分が少ないため建物の評価額がゼロになってしまうと、少ない土地の部分しか評価してもらえなくなり、売却額が下がる。

 

・一戸建ての場合、建物の評価額がゼロになってしまっても、土地が残るために土地として売却が可能ですが、残存する建物の取り壊し費用や修繕費用がかかる為売却しにくい。

 

・仮に融資してくれる銀行があっても、その後に借り換えすることが難しい。

 

・借り換えができないと言うことは、金利の交渉などができない。

 

・銀行の融資は金利が高くなるため、元金の返済ができない。

 

・元金が減らないためその後の売却が難しくなる

【不動産の耐用年数と住宅ローンの関係とは!? ~まとめ~】

不動産の耐用年数と住宅ローンの関係とは!? ~まとめ~

現存する建物には築30年、40年経っている物件も多く、こういった建物の購入希望者はご自身でリフォームや建て替えなどをされる予定の人が多いです。

 

耐用年数だけが建物の価値ではありませんが、売却を検討されているのであれば耐用年数も頭に入れておきましょう。

 

不動産の売却については、先ず相場を把握することから始まります。査定依頼は完全無料で利用することができますので、是非活用してみてください。

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