現在ご所有の不動産の売却、または購入を検討していると、諸費用の中に「仲介手数料」という文字をよく目にすると思います。
不動産を売却する時にも、購入する時にも同じように仲介手数料が発生します。
仲介手数料には不動産の売却額によって、国が定めた上限がありますが、不動産ほど高額な取引になると、仲介手数料だけでも、何十万～何百万円がかかります。
不動産の取引をするにあたって、できるだけ諸費用は抑えたいと思うのが当たり前ですよね。
今回はこの仲介手数料を値引きする方法や、交渉のやり方、また不動産会社が物件を売却するにあたって必要となるコストなどの説明します。
【不動産売却に向けて、広告にかかる費用】
不動産の売却活動をするのにあたって、物件の調査や都市計画法などの法的な調査、広告費など様々なコストがかかります。
『調査にかかる費用』
物件自体の調査と、都市計画などの調査を行うにあたって法務局に、登記簿謄本を取りに行かなければなりません。
登記簿謄本などの取得や、交通費、駐車場代などの費用がかかりますので、物件が売れなければ不動産会社はこれだけの赤字になってしまうという事です。
『インターネット広告にかかる費用』
物件を売主から預かったら、まず不動産業者間で物件情報を共有できる、『レインズ』に登録をし、一般のお客さんも見られるようにSUUMOやアットホームなどのインターネット物件情報検索サイトにも、物件情報を掲載します。
この『レインズ』やSUUMO、アットホームといった、インターネット物件情報検索サイトは有料で、月額費用がかかります。
中でもポータルサイトの月額費用がかなりの高額のため、仲介手数料の値引きを渋る不動産会社も多いです。
『契約書作成やチラシの印刷費用』
不動産の売買契約が成立すれば、売買契約書と重要事項説明書の作成や、マンションの場合、管理規約(有料)の取寄せ、人件費などの費用がかかります。
また物件情報を印刷した紙代、印刷代など細かい費用も入れるとひとつの物件を売却するのに、かなりの費用がかかる事がお分かりになって頂けたかと思います。
【不動産売却・媒介契約の種類】
不動産会社に物件を預けて、売却活動をしてもらう契約の事を、『媒介契約』といい、『一般媒介契約』と『専任媒介契約』の２つに分かれます。
また『専任媒介契約』には『専属専任媒介契約』と『専任媒介契約』の２種類があり、それぞれの特徴を表にしましたので参考にしてください。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 他社との重複契約 | 可能 | × | × |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | × |
| 有効期間 | なし | ３ヶ月以内 | ３ヶ月以内 |
| 売主への報告義務 | なし | ２週間に１回以上 | １週間に１回以上 |
ここで注目してもらいたいのが、『専属専任媒介契約』と『専任媒介契約』です。
他社との重複契約ができないということは、物件が売れれば売主から確実に仲介手数料がもらえる契約なのがわかります。
その為、不動産会社は専任媒介契約を勧めてきます。
しかし、売主からすればどこで売っても、どの契約でも支払う仲介手数料の上限は一緒です。
【仲介手数料の値引きの交渉の仕方】
実際に仲介手数料の値引きの交渉をしたいが、ただ「安くしてください」だけではなかなか応じてくれる不動産会社はいません。
そこで交渉するにあたって、交換条件をつけると交渉に応じてくれる不動産会社は多いようです。
『売主側の仲介手数料の値引き交渉』
売主側から交渉するには、上記の媒介契約を武器に仲介手数料の交渉を優位に進めていきましょう。
例えば『専任媒介契約』で契約するから、売買契約が成立した場合の仲介手数料は半額にして欲しいなどの、条件をつければ応じてくれる不動産会社もあります。
『買主側の仲介手数料の値引き交渉』
買主側からの交渉としては、「御社で決めるから仲介手数料をまけて欲しい」や、「今日決める代わりに仲介手数料を値引きして欲しい」などと交渉すれば、営業マンのノルマの厳しい会社なら応じてくれるかもしれませんね。
また売主からも仲介手数料がもらえる物件(いわゆる両手物件)だった場合、買主からの仲介手数料を少し下げたところで、片手物件の取引より儲けは多いので、すんなり応じてくれる可能性もあります。
次に「株主優待」を使う方法です。
中堅ぐらいの不動産会社で株式を上場しているような企業では、株主に「仲介手数料割引」の優待を行っている場合があります。
この方法で割引するには、株主になるか何らかの方法でクーポン券のような物を入手しなければなりません。
最後に友人や知人に不動産仲介業者がいる場合や、個人経営の不動産会社や規模の小さな企業なら値引き交渉に応じてくれる可能性が高いですね。
【不動産売買で仲介手数料を安くするには！？ ～まとめ～】
不動産取引は非常に高額な取引のため、１回で動く金額が桁違いです。
どうせダメだろうと諦めずに、削れるところはちょっとでも削って、削れた分で引越し代や物件の頭金に回すなどをして賢く取引をしましょう。
