不動産売却の基礎知識

取得費のわからない不動産の売却方法

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取得費のわからない不動産の売却方法

所有している土地や建物、マンション、一戸建てなどを売却する場合、売却して得た売却益の計算には取得費と譲渡費用を知っておく必要があります。

しかし、購入してからかなりの年月が過ぎていたり、親から相続した不動産の場合などは購入時の取得費がわからないという人も少なくありません。

 

特に親から相続した古い一戸建ての場合、契約書自体が存在しないケースも中にはあるぐらいなので、購入当時の価格を知るすべがない事もあり得ます。

 

今回はこの取得費にはどんなものがあるのか、また土地や建物などを購入した際、対象の不動産を購入した際にかかった費用がわからない場合の不動産の売却方法の解説をしていきます。

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【譲渡費用とは何か?】

譲渡費用とは何か?

不動産の売却にかかった費用のすべてが譲渡費用になります。

例えば、不動産会社に支払った仲介手数料や契約書に売主負担で貼付した印紙代などが譲渡費用です。

これら譲渡する際にかかった費用の合計を、不動産の売却額から差し引きした金額を[課税譲渡所得金額]と言い、これに税率を掛けたものが譲渡費用となります。

また、かける税率は不動産の所有期間によって異なり、長期で15%短期の場合ですと30%となっています。

不動産売却をした場合、この方法で計算された額を支払う事になります。

【不動産購入に伴う取得費とは何か?】

不動産購入に伴う取得費とは何か?

譲渡費用とは逆で、住宅の購入の際にかかった費用のすべてを取得費と言います。

例えば、建築費用、リフォーム代、仲介手数料、印紙税など。

住宅の場合のみですが、減価償却費用相当額を購入代金や建築費用から引いて計算することができます。

 

『土地や建物の購入時の代金や税金なども含まれる』

不動産を売却して得た売却益は[譲渡所得]として税金の対象になります。

売却益(譲渡所得)は利益である為、売却価格からその不動産を取得する際にかかった所得費と、売却時にかかった費用(譲渡費用)を差し引いて計算することができます。

 

それでは実際にどんなものが取得費になるのかを以下に挙げていきます。

 

[取得費として計算できるもの]

  • 土地や建物の代金
  • 建築費用
  • 購入時のかかった税金など(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)
  • 不動産会社に支払った仲介手数料
  • 測量費
  • 建物の取り壊し費用など
  • 設備費
  • リフォーム代金
  • 一定の借入金利子

 

『土地と建物の取得費は分けて計算しなければならない』

土地と建物の取得費を分けなければいけない理由は、建物の場合は使用したり、時間が経過すると劣化し、価値が減少していくとされている為です。

土地の場合、時間が経過しても劣化することはないので価値が下がるという事はありませんが、建物の場合は違います。

その為、建物の取得費は購入代金などの合計から減価償却費相当額を差し引いて計算しなければなりません。

 

『償却率は建物の用途や構造で変わる』

対象の建物が事務所か事業用か店舗なのかで減価償却費用相当額は異なってきます。

また、居住するための住宅などの非事業用の計算方法は以下の通りです。

 

購入代金など取得に要した費用×90%×償却率×経過年数

 

償却率は、建物の用途や構造で異なります。

経過年数は築年数の事で、登記簿の全部事項証明書で確認ができます。

 

非事業用 事業用
種別 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031 22年 0.046
鉄筋コンクリート 70年 0.015 47年 0.022

【取得費が不明でも概算取得費を用いれば計算可能】

取得費が不明でも概算取得費を用いれば計算可能

不動産の取得費がわからない場合は、不動産を売却した際に得た金額の5%相当を取得費として計算することができます。

例えば3000万円の不動産なら150万円、2000万円なら100万円を取得費とすることができます。

これを[概算取得費]と言います。

 

また、取得費の証明には売買契約書が必要になりますが、親から相続した不動産の場合、契約書が見つからないこともあります。

この場合、住宅ローンの償還表や全部事項証明書で抵当権の金額がわかるもの、購入当時の金額の記載のあるパンフレットなど購入価格の証明になるようなものの資料や書類でも認められる場合もありますので、税務署に相談しましょう。

 

『取得費が不明でなくても概算取得費が使えるケースも』

住宅の売却額の5%相当と実際にかかった取得費(住宅や土地の購入にかかった費用)を比較した場合で、実際の所得費の方が下回っていた場合には概算取得費が適用されることもあります。

その為、取得費がわかっていても実際の取得費と概算取得費について一度計算してみる必要があると言えるでしょう。

【取得費のわからない不動産の売却方法~まとめ~】

取得費のわからない不動産の売却方法~まとめ~

以上のように取得費がわからない場合でも概算取得費を用いることで譲渡所得の計算をすることができます。

 

  • 概算取得費(売却額の5%)で計算する
  • 購入時の価格のわかる書類を用いて計算する

 

譲渡所得の確定申告は不動産を売却する上では必ず行わなければいけない手続きです。

不動産売却を円滑に進める為にも、また概算取得費で計算した方がお得になるケースもあるので、譲渡所得の計算方法や概算取得費について把握しておくと良いでしょう。

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