不動産コラム

抵当権付きの不動産を売却する方法

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抵当権付きの不動産を売却する方法

抵当権付きの不動産と一言で言っても、ピンと来ないかもしれません。

ほとんどの不動産取引にはこの抵当権が付いているのが一般的です。

不動産を何らかの理由で売却しなければいけなくなったが、抵当権が付いているので売れないと思っている人も多いです。

結論は抵当権付きの不動産でも売却することが可能です。

今回は抵当権付きの不動産の売却方法を説明していきます。

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【抵当権とは!?】

まず、抵当権とはどんな権利なのでしょうか?

抵当権とは住宅ローンが支払い不能になった場合に、不動産を差し押さえることができる権利です。

つまり、住宅ローンを借りて不動産を購入した場合には必ず抵当権が付いてきます。

その為、一括で支払いされた場合には抵当権はつきません。

 

不動産を購入する際に、銀行などの金融機関から住宅ローンを使用した場合、銀行は万が一住宅ローンの支払いが滞った場合に、不動産の差し押さえをすることができる抵当権を設定します。

不動産の差し押さえをすることを『抵当権の実行』と言い、次で説明します。

 

『抵当権の実行』

抵当権の実行とは、住宅ローンが支払えなくなった場合に、銀行は対象の不動産を強制的に売却して住宅ローンの返済に充てることを言います。

何らかの理由で住宅ローンの返済ができなくなった場合、銀行からの通知や督促などが届きますが、それでもなお支払いができなかった時、不動産を強制的に売却されます。

抵当権の実行をされると対象の不動産に住んでいても、立ち退きを命じられます。

 

『抵当権の抹消』

抵当権の抹消とは、購入した不動産から抵当権を外すことです。

それには住宅ローンを全額支払う事が必要です。

しかし、何千万もの住宅ローンを一括で返済することは難しいです。

一般的に住宅ローンは最長で35年(例外あり)という期間があり、35年間きっちり住宅ローンを支払い続けると、抵当権を抹消することができます。

 

しかし、住宅ローンを全額返済する前に、何らかの理由で不動産を売却しなければならなくなった場合、抵当権が付いたまま売却をしなければなりません。

いつ抵当権が実行されるかわからない不動産を購入する人はまずいませんので、この抵当権を外す必要があります。

住宅ローンの残りを一括で支払う事が出来れば問題ありませんが、金銭的な事で不動産を売却しなければならなくなった人には難しい問題です。

 

抵当権を外したくても外せない場合でも売却できる方法を次で説明します。

【抵当権付きの不動産の売却方法】

抵当権付きの不動産の売却方法

ほとんどの不動産には抵当権が付いております。

その為、抵当権が付いたままの取引の方が多いです。

売主が不動産会社などの場合は、一括で購入しリフォームをして再販売している為抵当権などはついておりませんが、売主が個人の場合はほとんどの場合抵当権はついています。

個人が売主の場合で抵当権が付いていない場合は、一括で購入したか、35年の住宅ローンを支払い終えたかです。

 

『抵当権抹消のタイミング』

個人の売主から不動産を購入する場合、大抵の取引には抵当権が付いておりますが、この抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権の抹消のタイミングは不動産の売買代金の入金と抵当権の抹消を同時に行わなければなりません。

その為抵当権の抹消タイミングは不動産の引き渡しと同時に行います。

 

不動産の購入者から売主に売買代金が銀行に入金が確認できた時点で、抵当権抹消書類を司法書士に渡し、抵当権を抹消する手続きを行ってもらいます。

抵当権は不動産の売買代金と相殺されるため、買主は一時的に抵当権付きの不動産を購入したことになります。

抵当権の抹消が確実にできるように、不動産の決済の時には司法書士に立ち会ってもらうのが基本です。

 

売買代金が支払われ、不動産の引き渡しも完了したら、司法書士はその足で管轄の法務局に行き、抵当権の抹消手続きをします。

これにはいくらかの費用がかかりますが、不動産を売却した金額から差し引かれるのが一般的です。

 

また、売買代金が住宅ローンの残債よりも下回っている場合、住宅ローンを完済できない為、抵当権の抹消はできません。

その場合、残りの住宅ローンは手持ちから出す必要があります。

もし、手持ちがなく抵当権を抹消することが出来なければ、取引することが難しくなるため、住宅ローンが全額返済できる金額で売却するか、手持ちをプラスして住宅ローンを完済できるようにしておきましょう。

 

【抵当権付きの不動産を売却する方法~まとめ~】

抵当権付きの不動産を売却する方法~まとめ~

抵当権付きの不動産にとって最悪なケースは抵当権が実行されてしまう事です。

住宅ローンを滞納さえしなければ、抵当権の実行をされることはありませんが、やむおえない事情で返済が難しくなってしまったら、手遅れになる前に手を打たなければなりません。

ローンを長く滞納していると抵当権の実行が行われ住んでいる家を失う事にもなりかねません。

そうなる前に早い段階で行動に移すことで、自分にとって都合の良い取引をすることができます。

 

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