離婚をした場合の不動産売却

離婚によって夫婦が別々の道を歩むようになった場合、所有しているマイホームはどうするのが一番良いやり方なのでしょうか？

離婚することになった場合、「財産分与」で揉めるケースが一番多いです。

株や現金の場合でしたら、均等に分けることができますが、不動産はそうはいきません。

今回は離婚によって不動産を売却する場合について説明していきます。

【離婚をした場合、財産分与はどうなるの？】

財産分与とは夫婦が婚姻中に築き上げた財産を夫と妻、それぞれの貢献度に応じて分配することです。

従ってその名義の如何は問いません。

財産分与では基本的には夫と妻で50％の割合で財産を分けますが、共働きの夫婦の場合は半々、妻が専業主婦の場合3割～5割程度を目安に話し合いをすることによって決めていきます。

財産分与の対象になるのは、現金はもちろん自動車や家電、家財道具、保険、年金、株券、証券などがあり、建物や土地といった不動産も財産分与の対象になります。

結婚中に生活していた不動産に住宅ローンが残っていた場合はどうなるのでしょうか。

『連帯保証人が妻になっている』

住宅を購入する際に、夫を債務者とし連帯保証人に妻を立てるケースはよくあることですが、万が一離婚によって住宅を売却しなければいけなくなった場合には、妻が連帯保証人であるがために問題もあります。

・夫名義の不動産に妻が住み続ける場合

離婚後夫が住宅ローンを支払い続ける約束をしても、病気やリストラなどで仕事を失ってしまい、支払いができなくなる可能性がある。

この場合、妻が連帯保証人になっていたら残った住宅ローンを支払う義務がある。

また、連帯保証人は金融機関との契約なので簡単に変えることができません。

《解決方法①》

不動産の名義を妻に変更し、住宅ローンの名義も妻名義に変更する。

但し、妻に一定の収入があり住宅ローンを組めることが前提になる。

《解決方法②》

夫に住宅ローンの支払いの意思がない場合、妻は夫と賃貸借契約を結び、住宅ローンを家賃として支払う方法。

しかし、ローンの返済期間中は名義変更が金融機関の同意が必要になります。

また、住宅ローンを完済した場合には、所有権移転の約束をすることもできるが、その前に亡くなった場合は相続人に継承される。

夫が住む続ける場合でも、夫の返済能力がなくなった場合には妻が住宅ローンを返済していかなければなりません。

住宅ローンが残っている場合、残債を一括返済できなければ夫婦間だけの問題ではなく、金融機関も関わってくるため問題が残ります。

・不動産が夫婦の共有名義になっている場合

一つの不動産を夫婦が二人で共有名義にして所有している場合があるが、この場合どちらかが住宅ローンの残債を支払って、もう一人の名義に書き換えたとしても、住宅ローンが残っている場合は、連帯保証人の義務は残るので注意が必要です。

『財産分与のための売却』

夫の単独名義の不動産であっても財産分与の対象となるため、夫婦二人で分割する必要がある。

財産分与の対象となるのは婚姻生活中に夫婦で築き上げた財産が対象になるため、名義が誰であっても財産分与の対象になる。

例えば、結婚以前から貯金していた現金や、また婚姻後であっても相続によって取得したものは夫婦が共同して築き上げたとは言えないため財産分与の対象になりません。

・住宅ローンが残っている場合は売却して分配する

住宅ローンは夫婦が共同で築き上げた負の財産となるため、住宅ローンが残っている不動産は売却して住宅ローンを一括返済する方法が一般的です。

場合によっては売却額よりも、住宅ローンの残債の方が大きい場合などもあり、売却をすると不利に働くこともありますので、住宅ローンが残っている場合は、慎重な判断が必要になります。

【住宅ローンの返済が難しい場合の任意売却】

任意売却とは住宅ローンが返済できない場合などに金融機関の合意を得て売却をする方法です。

ローンを返済できない場合、金融機関は担保としている不動産を競売にかけて債権を回収します。

また、競売はオークションにかけるため価格が安くなりがちで債権者にとってはデメリットが生じますが、現債務者からの返済を期待するより、少しでも多くの金額を回収できる方が金融機関にとってメリットになります。

【不動産買取】

買取とは不動産を一般の人の為に販売するのではなく、買取専門業者に不動産を買い取ってもらう事です。

買取業者は買い取った不動産をリフォームして再販売するため、買取額は一般の相場よりも2割～3割程度低い金額になります。

買取の場合、相手が業者なのですぐにでも現金をもらうことができるため、離婚によって不動産を売却しなければならない場合にお勧めです。

【不動産仲介】

仲介とは一般の人に対して販売活動を行い、売却する方法です。

周辺の相場の金額で売却できるメリットがあるが、すぐに買い手が見つからないというデメリットもある為、財産分与での売却方法としてはあまり向いてない方法です。