現在ご自身の住んでいた家を賃貸で第三者に貸しているが、これを売却するにはどのようにすれば良いのか、また現在入居中の賃貸人に売ることは可能なのかを説明します。
また購入してくれる可能性の高い賃貸人とはどのような人なのかも併せて説明します。
賃貸中の物件の売却方法とは！？
まず現在賃貸で借りてくれている賃貸人がいる物件が売却できるのかを説明します。
結論から申し上げると、物件は賃貸人がいても売却することが可能です。
この場合、オーナーチェンジ物件として扱われ、一般の居住用としての売却はできず、投資用物件としてでしか売却することができません。
これを居住用の物件として売りに出す場合、現在の賃貸人に退去してもらわなければ売ることはできません。
①【賃貸人に退去をしてもらってから売る】
通常立ち退きをしてもらうには６ヶ月～１２ヶ月前までに賃貸人に正当な事由があることを伝えて通知をしなければなりません。
しかし、「物件を売却したいから退去をして欲しい」というのは、正当な理由としては認められないため、賃貸人に立ち退き料を支払って退去のお願いをしなければなりません。
賃貸人が引越しを考えていた場合などは、案外すんなりと退去してくれる場合もありますが、なかなかそうタイミングよく出てくれるなんてことはなさそうです。
そのため以下の費用が必要になる可能性もあります。
・引越し費用・
・敷金の返還
・家賃を一定期間無料にする
などが挙げられます。
現在賃貸に出している物件の殆どが不動産仲介会社が間に入っていますので、こういった交渉事は自らが行うのではなく仲介会社の不動産会社を通して行っていきましょう。
個人で交渉するとトラブルの元になることもありますので、必ず不動産会社を通すようにしましょう。
②【賃貸人が居住中のまま売る】
反対に賃貸人にはそのまま住んでいてもらって、物件の権利だけを売る方法です。
これは一般的にオーナーチェンジ物件といい、賃貸人には何ら影響はありません。
ただ家賃の振込先が変更になったり、家主管理の物件の場合、連絡先が変わるぐらいで、後はなにも変わりません。
この方法は、投資用物件として売るので、購入する側は通常の住宅ローンが使えません。
また、家賃によって利益が出るので、居住用として売る場合よりも、価格は低くなってしまいます。
購入する際も住宅ローンは使えず、投資用の金利の高いローンしか組むことができないため、ファミリー用の物件を投資目的で買う人は少ないです。
投資目的で購入する物件は、ワンルームから１ＬＤＫまでのシングル物件が多いです。
シングル物件の場合、元々投資を目的として建てられたマンションも多いので、投資家は、ファミリー物件よりシングル物件を購入する人の方が多いです。
不動産を現在入居中の賃貸人に売却する
賃貸人に退去をしてもらってから売る場合、不動産会社に物件を預けて、販売活動をしてもらって購入希望者を見つけて売買契約をしてと、大変な作業をしなければなりませんが、現在入居中の賃貸人の方に購入してもらえば、こんな煩わしいことをしなくても良くなります。
では、購入してくれる可能性の高い入居者とはどのような人なのでしょうか？
①【長く住んでくれている賃貸人】
賃貸で長く住めば住むほど家賃の総支払額は大きくなりますよね。
家賃をいくら払っても家は自分のものにはなりませんので、『いつかはマイホームを購入したい』と考えている人も増えてきています。
その為、長く入居してくれている賃貸人は、同じようにお金を支払うのだったら、住宅ローンを組んで少しづつでも家を自分の物にしていったほうが良いと考えるのです。
賃貸で住んでいる人が全員そう考えるわけではなく、あくまでも長く住んでいる方限定です。
１０年や１５年住んでくれている賃貸人は、その物件が気に入っているのか、場所が気に入っているのかはわかりませんが、何らかの理由でその物件を借り続けてくれている人です。
ということは、話を持ちかければ乗ってきてくれる可能性が高いです。
②【高い家賃を支払っている賃貸人】
賃貸物件所有のオーナーは、投資用のローンを組み、銀行などからお金を借りて物件を購入している人がほとんどです。
その為、賃貸で第三者に貸す場合、必ず家賃を設定し、その賃貸人から頂いた家賃でローンの返済に充てているわけですが、ローンの金額を下回れば赤字になってしまいますので、ある程度高めの家賃設定が必要です。
高級なマンションになればなるほど、管理費・修繕積立金の額も高くなりますので、その分も家賃に上乗せされるとさらに家賃が高くなってしまいます。
住宅ローンと現在の家賃を比較したとき、住宅ローンの方が月々の支払いが安いことの方が多く、無駄に高い家賃を支払い続けるより、住宅ローンを組んで購入を検討している人も多くなってきています。
不動産を購入してくれる可能性の高い借り手とは！？ ～まとめ～
現在は住宅ローンも過去最低金利となっているため、住宅購入を検討している人も多いはずです。
今ご自身の物件を賃貸に出している方がいれば、購入の話を持ちかけてみてはいかがでしょうか。
先ずは、ご自身が所有している不動産（マンション・戸建て）の市場価値を把握することがとても大切です。
市場価値、相場を正しく理解できるからこそ、価格交渉ができるようになります。
不動産一括査定（完全無料）を活用し、所有している不動産の市場価値を理解することから始めましょう。
