不動産売却の基礎知識

不動産売却の際にできる節税とは?

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不動産の売却には、税金を支払わなければならなくて、売却を思いとどまっている人も多いのではないでしょうか?

それもそのはずです、不動産売却で利益が出ると、最大でなんと約40%の税金を支払わなければならない場合もあるのですから、売却をしたが手元にあまりお金が残らないとなると、ためらうのも無理はありませんよね。

ですがこうした税金には、軽減措置や特例があり、条件が合えば税金を大幅に減らすこともできます。

これらの特例を知らないままでいると、とても高額な税金を納めなくてはならない場合もありますので、しっかりと理解して無駄な税金をなくしましょう。

【不動産譲渡取得税とは?】

不動産の売却・税金

不動産を売った際にでた利益に対して税金がかかります。

もちろん得た利益が多ければ多いほど、税金の額も大きくなります。

ですが、売った金額が買った時の金額を超えなければ、税金はかかりません。

あくまでも利益に対しての税金ですので、利益が出ていなければ支払う必要もありません。

【不動産譲渡所得・計算方法】

不動産譲渡取得税とは?

譲渡所得とは土地た建物を売却した金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

[譲渡所得=売却時の価格-(購入時の価格+購入時の費用+売却時の費用)]

取得費とは売却した土地や建物を購入した際の購入代金や購入時に必要だった手数料など、不動産を取得するのに要した金額に、その後の改修費、設備費を加えた合計額を言います。

※購入時の諸費用とは

・不動産会社に支払う仲介手数料

・建物の登記に関わる登録免許税

・建物の登記に関わる登記手数料

・不動産を購入した時にかかる不動産取得税

また、購入時の諸費用が不明な場合は〔売却価格の5%〕として計算することもできます。

売却金額が高い場合は〔売却価格の5%〕として計算したほうが節税になることもありますので、参考にしてみてください。

※売却時の諸費用とは

・不動産会社に支払う仲介手数料

・売買契約書に貼付する印紙税

・売却する際に要した広告費

譲渡費用とは土地や建物を売却する際に支出した費用の事を指し、仲介手数料や測量費、契約書の印紙税、売却の際に賃借人に支払った立ち退き料、建物を取り壊した時の取り壊し費用など。

『譲渡所得税の税率』

税率は不動産の所有年数によって異なります。

不動産の所有期間が5年を超えているかどうかが判断基準となります。

譲渡した年の11日時点で所有期間が5年を超えている場合、〔長期譲渡所得〕となり、5年以下の場合〔短期譲渡所得〕となります。

「所有期間」とは、土地や建物を取得した日から引き続き所有していた期間を指します。

相続や贈与によって不動産を取得した場合は、原則として、非相続人や贈与人の取得した日から計算することができます。

税率は以下のとおりです。

長期譲渡所得:所得税(15)+住民税(5)20

短期譲渡所得:所得税(30)+住民税(9)39

【不動産譲渡所得税・節税方法】

不動産の売却・節税

不動産譲渡所得税を安く抑えるためには、大きく分けて3つの特例があります。

3000万円特別控除』

不動産を売却した際、一定の要件さえ満たせば、不動産の所有期間に関係なく譲渡所得から3000万円の特別控除の特例を受けることができます。

3000万円特別控除の計算方法

この特例が適用できる場合、以下のような計算式で算出することができます。

{譲渡所得税=[課税譲渡所得(長期短期に関わらず)3000万円譲渡所得税の税率}

『所有期間が10年以上の場合の特例』

不動産の所有期間が10年以上の場合、上記の[3000万円の特別控除の特例]と併用して軽減税率の特例も受けることができます。

※計算方法

課税譲渡所得金額が6000万円以下の場合は以下のとおりです。

[譲渡所得税=課税長期譲渡所得×10]

6000万円以上の場合は以下のとおり。

[課税譲渡所得=(課税長期譲渡所得-6000万円)×15]

となります。

『買い替えの特例』

新たに居住用の不動産を購入する目的のために、現宅を売る場合には買い替え特例を利用することができます。

※買い替え特例の計算方法

以下の場合、税金がかかりません。

買い替え物件の取得価格>譲渡物件の譲渡価格

つまり、新たに購入する物件の方が金額が高い場合には税金がかからないということです。

買い替え物件の取得価格<譲渡物件の譲渡価格

この場合、以下の方法で計算できます。

[譲渡所得税=課税長期譲渡所得金額×15(税率)]

課税長期譲渡所得金額とは収入金額から必要経費を差し引いた額です。

【その他の税金とは?】

不動産のその他の税金

上記の税金の他には売買契約書に貼付する印紙税と抵当権などが設定された場合の抵当権抹消登記の免許税が挙げられます。

【不動産売却の際にできる節税~まとめ~】

不動産売却の際にできる節税~まとめ~

こうした節税の方法を知ることで、出費を必要最低限に抑えられますので、節税で浮いたお金を引越し費用に充てるなどの使い方ができますので、しっかりと節税の事を理解しておくことをお勧めします。

もっと詳しく知りたい場合は国税局電話相談センターなどで、細かい説明を受けられる事ができますので『税についての相談窓口』をご覧になって電話相談をしてみると良いですね。

 

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